Офис-центры: в ожидании крутого пике

Арендные ставки в офисных центрах высокого класса могут пойти вниз. в Челябинске строятся новые бизнес-центры, но арендаторы все чаще задумываются об экономии и ищут варианты подешевле.

Снижение без спроса

Этой осенью о тревожных изменениях на рынке офисной недвижимости заговорили в соседнем Екатеринбурге. В городе, где деловая активность на порядок выше, чем в Челябинске, девелоперы столкнулись с новой проблемой: спрос на офисную недвижимость в столице Урала начал падать, сдаваемые площади — пустеть, а арендные ставки поползли вниз.

Аналитики Уральской палаты недвижимости проследили тенденцию: к концу октября 2014 г. в офисных центрах класса В объем вакантных предложений снижался с 15 до 12%. Одновременно на объектах более высокого класса (А и В+) свободных площадей становилось все больше (с 20 до 23% и с 2 до 9% соответственно). Иными словами, владельцы бизнеса начали ужимать свои расходы на офисную жизнь и все чаще готовы пожертвовать престижным местом в пользу своего кошелька.

В попытке удержать арендаторов управляющим компаниям престижных офисных центров пришлось снижать арендные ставки. За последние четыре квартала в офисных центрах класса B+ средний размер ставок снизился на 7%, с 1260 до 1170 руб., в классе B — сразу на 13,5%, с 1040 до 900 руб. При этом в бизнес-центрах класса A размер ставок не изменился и составляет по-прежнему 1300 – 1600 руб. за «квадрат» в месяц. Однако отраслевые аналитики считают, что это вовсе не предел. «Рынок деловых центров в Екатеринбурге является одним из самых развитых сегментов, но влияние кризисных тенденций ощущается и здесь, — сообщается в аналитическом отчете Уральской палаты недвижимости. — Декларируемые управляющими компаниями ставки, динамика которых в последние годы и так была невысокой, в последние два квартала снизились на 4%. Причем некоторые участники рынка считают, что эта незначительная корректировка — только начало и уже в ближайшей перспективе нас ожидает более существенное снижение цен аренды».

Впрочем, другие эксперты говорят о том, что ставки уже сейчас упали куда более серьезно — при этом называется средняя по рынку цифра снижения в 15%. Однако сами владельцы офис-центров подтверждать наблюдения сторонних аналитиков по понятным причинам отказываются.

Тренд выглядит пессимистичным для владельцев коммерческой недвижимости Екатеринбурга еще по одной причине. В мегаполисе, кажется, уже слишком много желающих инвестировать средства в коммерческую недвижимость. В начале 2014 г. было введено в эксплуатацию три новых бизнес-центра (БЦ «Чайковский», «Арена», Clever park) общей площадью 52 тыс. м2. И новые объекты все строятся и строятся — сейчас в Екатеринбурге в процессе возведения порядка 380 тыс. м2 офисных площадей различных классов. При этом местный рынок, по мнению экспертов, готов ежегодно поглощать около 50 – 80 тыс. м2. Если их расчеты верны, получается, что объем строительства превышает реальные потребности в несколько раз.

Арендный пасьянс по-челябински

Ситуация на рынке недвижимости Челябинска схожа с той, что сложилась в соседнем Екатеринбурге: рынок офисной недвижимости развит и даже перенасыщен. В городе насчитывается 96 офис-центров общей площадью более 509 тыс. м2. При этом на 84 объектах (а это 88% от общей доли) часть площадей пустует. Замдиректора по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов замечает, что во всех уже введенных в эксплуатацию офисных центрах вакантно порядка 17 тыс. «квадратов».

Между тем строительство новых объектов в Челябинске идет не менее активно, чем в Екатеринбурге. Естественно, со скидкой на разность самих рынков. Так или иначе, но в ближайшие три года в южноуральской столице намерены сдать как минимум восемь новых деловых центров. Три из них заметно выделяются из общего ряда по площади, классности и техническим характеристикам. Так, в 2015 г. планируется завершить бизнес-центр класса А на ул. Труда, 78 (проект ведут ООО «Инвестпроект» и «Росстройсервис-74»). Эта 15-этажная высотка даст городу 10,5 тыс. м2 арендопригодной площади (общая площадь здания вдвое больше). В 2015 г. ГК «Бовид» сдаст рядом с гранд-отелем «Видгоф» еще один офис-центр класса А высотой 27 этажей (общая площадь — 13 тыс. м2, арендопригодная — 10,6 тыс. «квадратов»). Еще одно крупное открытие запланировано на 2017 г. Объект на ул. Молодогвардейцев, 31, будет представлять собой 16-этажное здание. Под офисы готовы отдать около 13,9 тыс. м2. Правда, здесь офисы будут не столь престижные — объект относится к классу В-.

Ставки сделаны

Самое неприятное в этой намечающейся тенденции то, что рынок офисной недвижимости только что отошел от кризисного падения 2008 г. Так что эксперты говорят не о новом кризисном витке, а о расхлебывании последствий экономических явлений предыдущих лет. В 2008 г. внакладе остались в первую очередь владельцы дорогой офисной недвижимости. Тогда говорилось о том, что некоторые управляющие компании подвинулись в цене на 20 – 30%. В аналитическом отчете РК «Служба недвижимости» сообщается об общем темпе падения на 55%. Переходным периодом от падения к росту стал 2010-й, и постепенно к 2014 г. арендные ставки вновь поднялись к докризисному уровню. С февраля 2010-го по настоящий момент средняя арендная ставка в челябинских бизнес-центрах увеличилась на 34,7%. За последние полгода она приросла на 1,3% — с 625 до 633 руб. При этом среднемесячный темп прироста долгое время держался на уровне +0,2%. Это немного, но у владельцев площадей был повод надеяться на положительную динамику.

В настоящий момент ставки в Челябинске колеблются в пределах 200 – 1350 руб. /м2. Минимальное значение характерно для офисов класса D (к примеру, в здании на ул. Хлебозаводской, 5). Ценовой максимум установлен в офис-центре «Бовид». Любопытно, что арендные ставки на высококлассные офисы в Челябинске подчас оказываются выше, нежели аналогичные предложения в Екатеринбурге. Разница в цене за квадратный метр составляет от 50 до 200 руб.

В погоне за арендатором

Последние неблагоприятные экономические события заставили владельцев бизнеса вновь вспомнить об издержках. Началась миграция из более дорогих объектов в более бюджетные, а также переезд на меньшие площади. Руководитель компании «Дом-Инвест» Лев Шпайзман полагает, что рынок коммерческой недвижимости в Челябинске переживает не лучшие времена. «Несколько лет назад инвестировать в любую недвижимость было довольно легко: и жилые, и коммерческие объекты хорошо росли в цене, — вспоминает эксперт. — Сейчас ситуация совершенно другая. Не самое лучшее время, чтобы вкладываться в строительство новых бизнес-центров. В городе есть много примеров, когда здания пустуют целыми этажами. При этом девелоперы двигаться в цене тоже не готовы: им нужно отбивать затраченные на стройку расходы».

С коллегой соглашается и Денис Стукалов. «Пока массового исхода из офисов не наблюдается, однако сама тенденция сокращения издержек идет с 2008 г., и она никуда не делась, — замечает он. — Руководители бизнеса всерьез задумываются над тем, за что они платят аренду. Совсем скоро город получит новую порцию высококлассных офисных площадей. Безусловно, какая-то часть бизнеса продолжит платить за статусный офис. Скорее всего, не будут переезжать крупные якорные арендаторы. Но многие объекты все же рискуют получить проблемы с арендонаполнением».

На более оптимистичный сценарий могут рассчитывать те управляющие компании, которые готовы предлагать арендаторам дополнительные программы лояльности. Наиболее продвинутые девелоперы в Москве, Екатеринбурге и других городах России уже пошли по этому пути. На первый план выходит не сам объект, а арендатор. Как показала практика, клиенты готовы оставаться на тех объектах, где за те же деньги можно получать гораздо больший набор услуг и высокое качество обслуживания. Акцент также делается на долгосрочные договоры — на пять-десять лет даже при условии, что арендатор может расторгнуть договор через два-три года.

Пока же челябинская практика управления коммерческой недвижимостью такова, что наполнение офис-центров спотыкается на самых простых вещах. Основная группа сдерживающих факторов — это неудобные подъездные пути, отсутствие достаточного числа парковочных мест, неудачно выбранное для офис-центра место. «Перспектива есть у тех, кто готов работать по новой системе управления, — говорит Денис Стукалов. — Все начинается с момента проектирования. Какими станут архитектурные и технические решения, насколько продумана инженерная составляющая, будут ли доступны арендаторам сопутствующие услуги (канцелярские, полиграфические и так далее), применит ли девелопер энергоэффективные технологии при строительстве и эксплуатации объекта? К сожалению, эти вопросы далеко не всегда прорабатываются на должном уровне. Отсюда и невозможность удержать арендаторов на своей площади».

Таким образом, тенденция к снижению арендных ставок на офис-центры может в меньшей степени коснуться владельцев качественных площадей, которые до сих пор в дефиците. Остальным же придется либо менять подход к управлению объектами, либо идти на значительный дисконт по сценарию 2008 г.

Новые офисные центры, строящиеся в Челябинске

инвестор/

девелопер

ность

проект», «Росстрой-сервис-74»

ГК «Монолит»