Курс дела.
Деловой портал Южного Урала.


Прекрасное далёко 1515

Версия для печати

При всей красоте идеи строительство доходных домов эконом-класса вряд ли в ближайшее время заинтересует бизнес из-за крайней нерентабельности инвестирования такого проекта.

lori-0002661809-a6.jpgВсе прекрасное от нас всегда далёко как в пространстве, так и во времени. Другими словами, любому прекрасному проекту, который так гладко ложится на слова и на бумагу, как правило, не время и не место. Более того, в действующем федеральном законодательстве нет самого понятия «доходный дом». Согласно постановлению правительства Москвы от 2.04.2002 г. «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве доходного дома», под доходным домом понимается «жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма».

Уже не время

Впрочем, Большая советская энциклопедия задолго до господина Лужкова дала свое определение доходного дома: «Тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем. Доходный дом в конце XIX — начале XX в. обычно занимал по периметру весь принадлежащий домовладельцу участок; незастроенным оставался лишь небольшой внутренний двор-колодец...». «Колодцем» БСЭ, естественно, отсылала читателя в Санкт-Петербург — город доходных домов с их «колодезными» постояльцами: старухами-процентщицами, жалостливыми проститутками, студентами-убийцами и прочей достоевщиной. Однако бедность обитателей доходного дома была достаточно сегментированной: бель­этаж, даже согласно звучной красоте французского слова, занимали обладатели соответствующих кошельков. Квартиры у них были съемные, но экипажи, представьте, собственные. Над ними располагались квартиры, в гардеробных которых висели «низкодоходные» гоголевские шинели, а еще выше, на чердаке, — мизантропы-базаровы. В Челябинске эта коллекция квартиросъемщиков размещалась в трех вполне респектабельных домах: дом Пентегова (нынешний адрес: ул. Цвиллинга, 5), двух домах Холодова (сейчас это ресторан «Цыплята табака» и впритирочку к нему музыкальная школа) и в доме Новиковых (ул. Труда, 86). Жить в доходном доме было выгодно: не нужно платить налоги и тратиться на содержание собственной недвижимости. Домовладельцы сами возводили, сами владели, сами сдавали, сами содержали. По нынешним временам — непозволительная роскошь «длинных денег». Однако в новой истории прецеденты реанимации исторической «доходности» были. К Питеру и московским хоромам обратили свои взоры иностранные компании, которые выкупают расселенные здания, реконструируют и впоследствии сдают в аренду. Однако сегодня стоимость реконструкции стала сопоставимой с затратами на новое строительство, а в ряде случаев и превышает ее, поэтому доходность таких домов снизилась. Соответственно инвесторы потеряли интерес к этому виду недвижимости.

Еще не время

Существует масса причин, по которым строительство доходных домов еще долгое время не станет достаточно значимым сегментом на строительном рынке. Прежде всего невнятность нормативно-правовой базы. В законодательстве отсутствует не только само понятие «доходный дом», отсутствует и правовое регулирование в данной сфере. Следовательно, нет оснований для разработки мер государственной поддержки этого направления. Например, учитывая, что речь идет о временном проживании (пусть даже очень продолжительном), стоит к такому виду недвижимости предусмотреть требования, аналогичные тем, которые сейчас предъявляются к гостиницам и общежитиям. А это значительно менее жесткие требования, чем те, которые действующие строительные нормы и правила предъявляют к строительству типового жилья. Еще одна «мелочь», отсутствующая в законодательстве, — возможность развития пресловутого партнерства «государство — бизнес». Это касается как выдвигаемых со стороны государства требований к частному застройщику, гарантирующих защиту от злоупотреблений со стороны последнего, так и мер государственного стимулирования: введение приоритетного порядка рассмотрения чиновниками вопросов, связанных со строительством ДД, введение льготной ставки арендной платы за земельный участок, предоставленный для такого проекта как на период строительства, так и на определенный период после ввода в эксплуатацию и пр. Насколько быстро это может произойти на практике? Читайте «Историю государства Российского». Компания «Южуралзолото» еще в 2005 г. намеревалась сдать в эксплуатацию доходный дом в Южноуральске. Однако построили только фундамент. Мэрия Южноуральска в качестве одной из возможных причин этого называет неправильное оформление документов на участок.

Расход не в доход

Отсутствие нормативно-правовой базы не единственный камень преткновения в споре, кто будет строить доходные дома — государство, бизнес или дружненько на пару. Бизнес стремится защитить свои деньги. А в случае «доходного» строительства доходы и расходы слишком разнятся. На этот рынок должен прийти профессиональный инвестор, изъяв деньги, например, с фондового рынка. И желаемый уровень доходности должен составлять 7 – 10%, то есть вдвое выше существующего на сегодняшний день. Если деньги будут давать под 10% годовых, значит, доходность должна быть хотя бы на 2% выше, то есть 12 – 15% — самая скромная рентабельность. Однако выйти чисто экономически на эти показатели будет практически невозможно. Во всяком случае, в ближайшее время. Следовательно, необходимо снижение ставок по целевым кредитам на строительство домов и вывод их на уровень ставки рефинансирования Центробанка. Если упростить алгебру до арифметики, несложно посчитать, оперируя условными цифрами. Предположим, инвестор вложил в строительство доходного дома 100 млн руб. В доме 100 квартир, каждая из которых обошлась в 1 млн. Предположим, на 100% дом сдан и каждый арендатор платит за свою квартиру 10 тыс. руб. В идеальном варианте через 8 с небольшим лет первоначальные вложения вернутся. Без прибыли, естественно. Если инвестор к тому же остается все это время собственником дома, то представьте затраты на содержание, ремонт и прочие «приятные» мелочи. К тому же 100 %-ная заселенность такого дома — мечта самого веселого оптимиста. В Челябинске есть один доходный дом на 72 квартиры на ул. Чайковского (застройщик — «КПДиСК»). Заполняемость — не более половины. Правда, доходный дом «Островский» скорее корпоративная гостиница для длительного проживания сотрудников предприятия. Договор в этом случае заключается не с физическим, а с юридическим лицом. C физическими лицами доходный дом «Островский» не работает.

Эксперты против 8 лет окупаемости называют более реальный возраст «заморозки» средств — 10 – 12 лет. Слишком долгий «морозильник» даже для самых экономных вложений. Намного более реалистичный вариант: строительные или инвестиционные компании берут в банках под гарантии муниципалитета или региона кредит, строят доходные дома и идут за следующими деньгами, предоставляя в качестве залога построенный дом. Задача — получить, используя механизм рефинансирования, ставший доступным с весны 2011 г., столько денег, чтобы хватило вернуть первоначальный кредит инвестору. И вдобавок самому получить столько, чтобы хватило на строительство следующего доходного дома. Проблема в том, что объем рефинансированных денег не имеет никакого отношения к рыночной цене построенного дома. Единственный критерий для выдачи кредита — деньги, которые поступают в результате сдачи доходного жилья в аренду. Причем так называемые «свободные» деньги. То есть, учитывая потери по заполняемости дома, расходы на содержание управляющей компании, резерв на содержание жилого фонда, налоги, другие риски, вожделенные 10 тыс. руб. в месяц с каждой квартиры превращаются в значительно меньшую сумму. Конечно, дополнительные сервисы, которые (опять же в идеале) должны быть в каждом доходном доме — прачечная-химчистка, кафе, спортзал и т.п., — могут приносить дополнительный доход. Но даже с учетом этого от номинального рубля, по подсчетам экспертов, остается максимум 72 копейки. Рассчитывать, что частные застройщики, которые не успели очухаться от вроде бы минувшего кризиса, кинутся копать фундаменты для строительства доходных домов на заемные деньги на фоне весьма условной устойчивости экономики, ­наивно. Добавим к этому некоторые региональные особенности принятия решений.

Мир — «дворцам», война — «панелькам»

Недавние громкие заявления властей о наложении вето на панельное строительство и начале эры кирпича, монолита и другой красоты неземной, с одной стороны, и не менее громкие заявления о масштабной программе строительства доходных домов — с другой, по сути являются взаимоисключающими. Все та же вышеприведенная элементарная арифметика доказывает, что если и строить доходные дома, то вкладывая минимальные деньги. То есть строить максимально дешевое жилье, чтобы хоть как-то «отбить» рефинансирование. Ведь и в случае с «панелькой», и в случае с «кирпичкой» аренда платится не за квадратный метр, а за квартиру. Задрать арендную ставку — снизить спрос. Тем более что рынок аренды частных квартир в этом случае становится более чем конкурентным, несмотря на все предполагаемые сервисные прелести доходных домов. Более того, если только процесс согласования и подготовки строительства элитки занимает год, то «панелька» за этот год вырастает «под ключ». Можно, конечно, ограничиться строительством доходных домов бизнес-класса, но каким образом это решит проблему доступного жилья, о котором так много говорят на самом высоком уровне?

info.jpg

И не место

Но самым больным местом проекта остается противоречие между тем, что называют «эконом», и предполагаемой средней арендной ставкой. По утверждению чиновников, для государства доходные дома могут стать одной из альтернативных возможностей обеспечения граждан жильем. При этом называется арендная ставка в 10 тыс. руб. Однокомнатная квартира без мебели и без учета оплаты услуг ЖКХ. Вопрос: какую категорию граждан в этом случае считают средним классом, для которого прежде всего и планируется строить арендное жилье? Любимым сравнением во время дискуссий о блестящих перспективах доходных домов является статистика западных стран. Так, например, в Нью-Йорке около 67% горожан проживают в арендованном жилье, в Лондоне — 42%, в Монреале около 50%. Еще одно «прекрасное далёко». В особенности если учитывать, что аренда жилья в бюджете нью-йоркского арендатора занимает не более 15% от ежемесячного дохода. Самые «благородные» российские застройщики предполагают, что аренда жилья в доходном доме не должна превышать 50% ежемесячного дохода. То есть предполагаемый доход арендатора однокомнатной квартиры — 20 тыс. руб. Минус 10 тыс. за аренду, минус 3 тыс. за коммуналку, электричество и телефон. В остатке — 7 тыс. руб. Это, конечно, уже не Монреаль. Можно предположить, что в семье есть ­второй работающий человек. А может, лучше предположить, что это молодая мама, находящаяся в отпуске по уходу за грудным ребенком? К тому же люди со средним достатком, ограничивающимся 20 тыс руб., в отличие от более обеспеченных сограждан, очень хорошо умеют считать. Они умножают 10 тыс. на 12 месяцев и на 15 лет. Получают сумму в 1 млн 800 тыс. руб. и идут за ипотекой на 2-комнатную квартиру, понимая, что платить отныне будут за свою собственность. Все-таки не в Лондоне живем. К слову, когда в Москве еще при ее бывшем мэре принималось решение о строительстве доходных домов эконом-класса, арендная ставка в них предполагалась не более 2 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. В список потенциальных арендаторов в первую очередь входили очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, а также россияне, проживающие в столице не менее 10 лет. Срок проживания в таких домах ограничивался 5 годами. Программа забуксовала.

Настанут времена получше

Все когда-нибудь начинается. И успех проекта «Доходный дом» зависит от степени уверенности застройщика и инвестора. Уверенность, естественно, просчитывается и подкрепляется ростом возможностей потенциального спроса. Так, корпорация «Стратум» еще полтора года назад провела исследование рынка арендного жилья, определив не только его сбалансированность (по факту в настоящий момент сдается порядка 35 тыс. м2), но и будущие перспективы. За жизнь в доходном доме отдадут свои голоса и деньги те, кто оценит преимущества такого жилья. Прежде всего свою правовую защищенность: до тех пор, пока ты платишь за жилье, никакой собственник-пьяница не будет претендовать на твое дополнительное внимание в виде инвестиций в его утреннее нездоровье. Доходный дом может быть хорошим вариантом решения проблемы жилья для своих сотрудников у крупных предприятий, где есть программы корпоративного или служебного жилья. Действительно, лучше каждый месяц платить 10 тыс. руб. аренды за сотрудника (или оплачивать часть аренды), чем финансировать строительство своего дома. Здесь тоже очень простая арифметика. Один такой дом в ближайшее время будет сдан в эксплуатацию в Копейске. Застройщик понимает, что продать 320 квартир большой планировки в таком городе, как Копейск, будет затруднительно, и уже сейчас рассчитывает часть жилого фонда сдать внаем. Интересен подобный вариант и для трудовых мигрантов. Например, в Троицке.

Комментировать



  • Перезагрузить изображение
Обсуждаемое