Земля с молотка. Желаемое и действительное

Все началось в тот момент, когда в очередной раз в государстве была объявлена крупная кампания, условно ограниченная (поскольку ни по времени, ни по средствам, ни по изобретательности не регламентировалась) рамками национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Приоритетным направлением этой кампании стало развитие строительства индивидуального жилья. И не только силами застройщиков, специализирующихся на коттеджной малоэтажке, но и руками самих индивидуалов, будущих собственников. Для эффективного воплощения этой идеи в жизнь прежде всего требовалось уладить вопрос с землей. Именно тогда было принято решение о продаже земельных участков под строительство нового частного сектора с аукционов. Стимулировать спрос на такую землю должен был и экономический кризис, заморозивший строительство большинства многоэтажных микрорайонов. Было выдвинуто предположение, что в этих условиях быстрее, дешевле и проще будет построить собственный дом или хотя бы улучшить статистику нацпроекта покупкой земли. В июне 2009 г. Михаил Юревич, бывший тогда мэром Челябинска, сделал громкое заявление о том, что до конца года с аукционов будет продано до 2000 земельных участков, расположенных в границах областного центра. Основные районы будущей частной застройки — Чурилово, Сухомесово, Новосинеглазово, Каштак и другие. Стартовая стоимость земель на аукционах в зависимости от их местоположения и площади, наличия подведенных коммуникаций и уровня инфраструктуры начиналась от 100 тыс. руб. Средняя площадь участка — 10 – 15 соток. Минимальное пополнение городской казны планировалось на уровне 400 млн руб.

Раз, два, три... Не продано

В общей сложности начиная с июня в 2009 г. было объявлено 9 аукционов, на которых выставили на продажу 191 земельный участок, из которых ушли с молотка только 113. Причем на часть из этих соток было подано только по одной заявке, и поэтому земля уходила по стартовой цене. В отношении остальных 78 лотов аукционы были признаны несостоявшимися. В итоге общая площадь всех проданных земельных наделов составила 134 986 м2, а выручка от аукционной продажи — 70 млн 166 тыс. 967 руб. (17,54% от ожидаемого результата). Из проданного наибольшим спросом пользовалась земля в жилом районе Смолино. Тут расторговался 71 участок общей площадью 91 608 м2. Средняя по аукциону цена за один квадрат площади составляла порядка 495 руб. Район оказался привлекательным из-за достаточно активного, даже в период кризиса, строительства крупных микрорайонов: частники рассчитывали на быстрое развитие инфраструктуры в непосредственной близости от мест локации будущей частной застройки. Несмотря на заверения главы города о малой вероятности оптовой скупки земельных участков компаниями-застройщиками из-за сложного финансового положения, более десятка соседствующих участков площадью от 1500 до 1800 квадратов были выкуплены строительными фирмами и юридическими лицами. Так, СК «Восток» приобрела 5 участков, «Челсин» — 3. Стоит заметить, что в следующем году этот процесс превратился в тенденцию: те же «Восток» и «Челсин» приобретают уже 8 и 12 участков соответственно. Можно предположить покупку земли с целью дальнейшей ее реализации. В противном случае зачем одним и тем же физическим лицам покупать по 3 – 4 участка на разных аукционах в течение всего этого периода? Этот процесс более всего был характерен для Советского района и для Краснопольской площадки в Курчатовском районе. Не самым востребованным, вопреки ожиданиям, стал в 2009 г. и Тракторозаводский район с большим предложением в поселке Чурилово — 14 участков по средней аукционной цене 550,4 руб./м2. Самая дешевая земля была в Ленинском (258 руб./м2) и Металлургическом (290 руб./м2) районах. Самая дорогая, как и следовало ожидать, — в Центральном (1463 руб./м2) и Курчатовском (1201 руб./м2). Этих участков было выставлено на аукционах очень небольшое количество, и, за исключением двух случаев, все они уходили с молотка по цене от 1,5 до 4,5 млн руб./м2.

Чем больше, тем больше

В 2010 г. количество муниципальных аукционов резко возрастает по сравнению со стартовым 2009 г. В общей сложности на 25 аукционах на торги было выставлено 703 лота. Соответственно и продать удалось больше земельных участков — 232. Однако количество лотов, в отношении которых торги были признаны несостоявшимися, составило уже 64,5% от общего количества. То есть на 23,7% больше, чем в 2009 г. Стоит учесть, что достаточно большое количество лотов ушло с молотка по стартовой цене, так как на них было подано всего по одной заявке. По-прежнему в лидерах продаж район Смолино (73 участка общей площадью 98 235 м2), принесший казне 49 млн 874 тыс. 730 руб. А среднеаукционная цена на эти участки подросла до 507 руб. за квадрат. Зато резко упала цена в Чурилово. За эти земли торговались в среднем за 156 руб./м2. И с молотка в итоге ушло 34 участка общей площадью 41 915 квадратов. Вырос в продажах и Курчатовский район, где цена на землю под ИЖС немного подтаяла — до 885 руб./м2. Еще подсыпал земли на ­аукционы ранее не торговавшийся Калининский район, получивший возможность нарезать участки для индивидуалов на территории, отвоеванной у ЮУНИИПОК. И все равно даже общими силами в 2010 г. удалось сторговать только 139 млн 84 тыс. 207 руб.

Угасли прежние мечтанья

После условного всплеска аукционных продаж 2010 г. наступила почти полная тишина 2011 г. Всего было проведено только 6 аукционов, на которых выставлялось 125 лотов. 69 земельных участков так и не нашли своего покупателя, и торги по ним были признаны несостоявшимися. Хотя общий процент состоявшихся (по сравнению с 2010 г.) вырос на 9,3%. В результате за все три года прошло всего 40 муниципальных аукционов, на которых было выставлено в общей сложности 1019 лотов (в 2 раза меньше предполагаемого объема только за 6 месяцев 2009 г.). Общая площадь проданной земли составила 467 312 м2. Общий объем денег, поступивших в городскую и областную казну, — 217 млн 204 тыс. 574 руб. (почти в 2 раза меньше от планировавшейся на 2009 г. суммы). Аукционы ожиданий не оправдали. При этом уже заявлено, что метраж введенного в эксплуатацию многоэтажного жилья превысил показатели прошлого года на 50 тыс. квадратов, а индивидуального — снизился на 40 тыс. С одной стороны, участки, приобретенные на аукционах ранее, могут быть попросту заморожены, поскольку процесс строительства откладывается из-за нехватки средств. С другой стороны, строительство на этих участках не ведется потому, что порядка 10–15% земли все-таки приобреталось для дальнейших спекулятивных сделок, как бы ни убеждали нас в обратном. Достаточно ознакомиться с результатами всех проведенных в течение минувших трех лет торгов и посчитать количество наделов, приобретенных в разное время в разных районах в одни те же руки. И, наконец, третий возможный фактор — аукционов было мало, а выставленные на них лоты были почти в 50% случаев не самыми привлекательными для частника.