Изучаем проектную декларацию застройщика

Сегодня каждый может приобрести жилье на этапе строительства. Привлекает, прежде всего, его низкая цена, по сравнению с ценой готового жилья. Однако высоки и риски - будет ли построен дом точно в срок, а порой и вообще достроен. Чтобы быть уверенным в правильности своих действий, полезно будет изучить проектную декларацию, которая включает в себя два основных раздела: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

ОПУБЛИКОВАНИЕ И (ИЛИ) РАЗМЕЩЕНИЕ ПРОЕКТНОЙ ДЕКЛАРАЦИИ

Напомним, что проектная декларация на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ подлежит обязательному опубликованию застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещению в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет), при этом до опубликования и (или) размещения проектной декларации, как в прочем и до выдачи застройщику разрешения на строительство, а также государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не допускается в силу Закона о рекламе от 13.03.2006 N 38-ФЗ.

При этом, опубликование/размещение осуществляется не позднее, чем за четырнадцать дней до заключения застройщиком договора с первым дольщиком, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и контролирующий орган.

ИНФОРМАЦИЯ О ЗАСТРОЙЩИКЕ

В этом разделе, обращаем внимание на следующее:

1. Фирменное наименование, место нахождения, режим работы застройщика.

2. Информация о государственной регистрации застройщика.

Если указан достаточно длительный срок существования организации, это свидетельствует о том, что застройщик дорожит своим именем и не меняет организацию в угоду возникающим проблемам, не избегает ответственности.

3. Учредители (участники) застройщика.

Обязательно должен быть указан процент голосов, которым обладает каждый учредитель (участник) застройщика в органе управления юридического лица на день опубликования/размещения проектной декларации.

4. Проекты строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию/размещению проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию.

В данном подразделе можно наглядно увидеть, какие именно объекты застройщик построил, соблюдал ли застройщик сроки ввода (в том числе во время кризиса), установленные проектной документацией с фактическими сроками ввода их в эксплуатацию. И сделать соответствующие выводы относительно нового проекта строительства.

5. Вид лицензируемой деятельности, номер лицензии, срок ее действия, орган, выдавший эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Как правило, застройщик указывает, что лицензируемые виды деятельности отсутствуют, так как деятельность застройщика не подлежит лицензированию.

Иногда застройщик указывает, что имеется Свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства и какой СРО выдано, что является необязательным, но с информационной точки зрения очень важным для дольщика.

6. Финансовый результат текущего года, размер кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования/размещения проектной декларации.

Очень важно, чтоб размеры были указаны без искажений, то есть в полном соответствии с первичной документацией, иначе это может привести к введению в заблуждение неопределенного круга лиц, относительно финансовых возможностей застройщика.

Вся ценность данного подраздела заключается в более правильной оценке рисков, связанных с прекращением финансирования строительства, банкротством застройщика и иным неблагоприятным последствиям.

ИНФОРМАЦИЯ О ПРОЕКТЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Данный раздел предельно простой и позволяет получить полную информацию об интересующем объекте строительства, имеется ли разрешение на строительство данного объекта, права на земельный участок, предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, сведения о самом объекте – количество секций в доме, количество квартир, предусмотренные в доме нежилые помещения (кладовые, колясочные и другие места общего пользования), возможные финансовые и прочие риски, плановую стоимость строительства, способ обеспечения исполнения обязательств застройщика.

Такая информация должна соответствовать проектной документации и содержать:

1. Цели проекта строительства, этапы и сроки его реализации, результаты экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.

Здесь можно увидеть наименование объекта капитального строительства соответствующее положительному заключению государственной (негосударственной) экспертизы, разрешению на строительство.

Количество этапов (очередей) строительства и продолжительность их строительства (количество месяцев) соответствующее проекту организации строительства.

Результат и реквизиты заключения экспертизы.

Подчеркнем важный момент: не подлежит экспертизе проектная документация тех многоквартирных домов, высота которых не превышает трех этажей и количество блок-секций не более чем четыре. Тем не мене, информация об этом также подлежит включению в проектную документацию.

2. Разрешение на строительство.

Должны быть указаны идентификационные данные документа, кем выдан.

3. Права на земельный участок.

Указываются реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, кто собственник земельного участка, кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, элементы благоустройства.

4. Местоположение строящегося многоквартирного дома, его описание.

Местоположение указывается - согласно разрешению на строительство.

Описание - в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство.

5. Количество в составе строящегося многоквартирного дома самостоятельных частей, описание технических характеристик самостоятельных частей.

Указывается количество самостоятельных частей, к примеру: квартир – 50.

Описание - в соответствии с проектной документацией, к примеру:

Указывается количество комнат, количество квартир с таким количеством комнат, общая площадь квартиры, дополнительно могут быть указаны иные характеристики квартир, их общая площадь.

Для нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома застройщик указывает также их количество, площадь и иные характеристики.

6. Функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества.

В случае отсутствия нежилых помещений указывается, что такие помещения отсутствуют.

7. Состав общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства;

Здесь нужно обратить внимание, что не всегда состав совпадает с ч. 1 ст.36 Жилищного кодекса РФ.

Нередко застройщик не включает в состав общего имущества земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, в связи с нарезкой земельного участка под строительство многоквартирного дома, таким образом, что его размер становится равен «подошве» построенного здания многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.

8. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома. Орган, уполномоченный на выдачу указанного разрешения.

Хотелось бы отметить, что, к сожалению, практически каждый второй застройщик неверно указывает такой предполагаемый срок, что ведет к негативным для него последствиям (административное наказание, гражданско-правовая ответственность).

Такой срок должен быть указан либо в виде конкретной календарной даты, либо в виде периода времени, исчисляемого месяцами (кварталами) в соответствии с разделом «Проект организации строительства».

9. Возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства и меры по добровольному страхованию застройщиком таких рисков.

Очень редко, указывается полный перечень рисков, а ведь это в интересах застройщика.

Тем не менее, указать все предполагаемые риски в интересах застройщика, к примеру:

- обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор, в том числе: военные действия; экономический кризис, включая резкое изменение курса валют, рост инфляции; гражданские волнения; техногенные катастрофы; эпидемии, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия), а также убытки, возникшие в результате гибели или повреждения объекта недвижимости;

- общеэкономические риски, связанные с ухудшением общей экономической ситуации (девальвация национальной валюты, резкое увеличение цен на сырье, стройматериалы, изделия, конструкции, энергоресурсы, перевозки, подрядные (субподрядные) работы, повышение МРОТ, ужесточение налогообложения, в т.ч. увеличение налогов);

- производственные риски;

- принятие нормативных актов, негативно влияющих на продолжение строительства;

- нарушение обязательств по перечислению денежных средств застройщику участниками долевого строительства;

- массовый необоснованный отказ участников долевого строительства от исполнения договора об участии в долевом строительстве;

- увеличение продолжительности строительства в связи с отсутствием финансирования (в том числе со стороны участников долевого строительства);

- иные предпринимательские риски.

9.1. Планируемая стоимость строительства многоквартирного дома.

Стоимость указывается на основе проектно-сметной документации либо ТЭО.

Достаточно часто, данная стоимость не соответствует вышеуказанной документации.

10. Перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Указывается фирменное наименование генерального подрядчика, подрядчика в соответствии с договорами на строительство.

11. Способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору.

Очень важная информация. Особенно вторая часть данного подраздела.

Для всех объектов строительства должен быть указан залог в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

1. С момента государственной регистрации договора у дольщиков (залогодержателей) считаются находящимися в залоге, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или праве аренды и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

2. Наряду с залогом дополнительно указывается один из следующих способов исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения дольщику по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома на основании одного разрешения на строительство:

- поручительство банка в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (с указанием банка-поручителя, реквизитов договора поручительства);

- страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (с указанием сведений об обществе взаимного страхования или страховой организации, реквизитов договора страхования).

12. Иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.

Обычно, следует констатация, что иных договоров и сделок не имеется либо указываются все договоры, на основании которых осуществляется привлечение денежных средств (кредитные, инвестирования, займы и иные).

СЛУЧАИ И СРОКИ ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРОЕКТНУЮ ДЕКЛАРАЦИЮ

ПОРЯДОК ОПУБЛИКОВАНИЯ И (ИЛИ) РАЗМЕЩЕНИЯ

1. В случае изменения сведений о застройщике и проекте строительства.

2. В случае внесения изменений в проектную документацию.

Такие изменения должны быть внесены в течение трех рабочих дней, со дня изменения соответствующих сведений.

Обратите внимание, что корректировке проектная декларация подлежит при любом изменении проектной документации.

В проектную декларацию могут вноситься изменения в части изменения технических решений, как влияющих на конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства, так и не влияющих. Соответственно, проектная декларация подлежит изменению в трехдневный срок, исчисляемый от даты выдачи положительного заключения государственной экспертизы на измененную проектную документацию.

Также проектная декларация подлежит изменению в трехдневный срок от даты утверждения измененной проектной документации заказчиком.

3. В случае изменений, касающихся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности.

Законодателем чётко установлена обязанность застройщика ежеквартально вносить такие изменения в проектную декларацию.

Подытожим, что все вышеуказанные изменения, подлежат опубликованию/размещению в порядке, установленном для опубликования/размещения проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.

В случае нарушения такого срока застройщик может быть привлечен к административной ответственности и/или понести гражданско-правовую ответственность.

ПОСЛЕДСТВИЯ НАРУШЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ К ПРОЕКТНОЙ ДЕКЛАРАЦИИ

В случае нарушения застройщиком установленных Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ требований к проектной декларации, порядка ее изменения, сроков опубликования/размещения дольщик может потребовать в судебном порядке признания сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. После признания сделки недействительной застройщик должен будет вернуть все денежные средства, уплаченные дольщиком по договору, и выплатить проценты за пользование ими.

Для застройщика крайне важно, чтобы проектная декларация была утверждена и публиковалась/размещалась при чётком соблюдении всех требований к проектной декларации. При нарушении любого из требований, дольщик вправе «запустить механизм» признания сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

ПРИЦЕНИВАЕМСЯ

Итак, для каждого важно понять, владеет ли застройщик необходимым материальным и иным ресурсом, которые позволят ему достроить дом своими силами и за счет собственных средств или всё-таки без помощи дольщиков будет не обойтись.

С учетом планируемой сметной стоимости строительства жилого дома необходимо соотнести эту цифру с величиной собственных средств застройщика, принимая во внимание указанную дебиторскую и кредиторскую задолженности.

Следует заметить, что строить дом только на собственные средства могут позволить себе единицы. При существенном недостатке собственных средств и отсутствии проектного финансирования застройщик будет вынужден прибегать к помощи дольщиков.

Объекты долевого строительства в строящемся доме могут реализовываться по демпинговым ценам, в надежде привлечь внимание дольщика, но при изменении спроса и уменьшении потока, желающих вложиться в строительство, существует высокий риск, что застройщик будет не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства.

Необходимо серьезно взвесить все имеющиеся возможности застройщика и свои ожидания.

Подведя итог, можно с уверенностью сказать, что после такого подробного изучения проектной декларации, у вас получится принять правильное решение по вопросу об участии в долевом строительстве, а его результат приятно вас порадует.