Застройщик рассчитывается с Подрядчиком строящимся жильем. Недостатки и риски схемы для Подрядчика.

1. 1. В период экономического и финансового кризиса Застройщик, как правило, вынужден рассчитываться с Подрядчиком строящимся жильем, что ведет к потере в доходах Подрядчика.

2 2. Такая схема, как правило, работает только для строящихся объектов в высокой степени готовности. Иначе Подрядчику не выгодно и рискованно участвовать в сделке. В случае, если объект находится в низкой степени готовности, разумнее принимать в расчет строящееся жилье по стоимости на порядок ниже рыночной, то есть с «приличным» дисконтом.

3 3. Подрядчик не имеет своей службы по реализации строящегося жилья, и сталкивается с трудностями при его реализации.

4 4. При продаже такого жилья Подрядчик вынужден демпинговать, так как заинтересован в скорейшем получении денежных средств за свою работу, и в итоге недополучает тех доходов, на которые рассчитывал.

Между тем, такая схема расчетов не противоречит действующему законодательству.

При наличии договора подряда, заключается договор участия в долевом строительстве. Далее осуществляется зачет встречных однородных требований по встречным обязательствам.

Договор участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

При заключении договора необходимо согласовать:

а) определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

б) срок передачи объекта долевого строительства.

в) цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

г) гарантийный срок на объект долевого строительства.

д) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (залог/страховка).

Перечисленные условия являются существенными для этого вида договоров, то есть условиями, отсутствие которых ведет к признанию договора незаключенным.

Для проведения зачета важно условие о цене договора и порядок ее уплаты

Цена может быть уплачена единовременно или путем внесения платежей в установленный договором период.

Если цена договора равна по размеру с задолженностью Застройщика перед Подрядчиком за выполненные работы, целесообразно предусмотреть ее единовременное внесение.

Если цена договора значительно превышает сумму задолженности, и возможность единовременной уплаты сверх зачитываемой суммы у Подрядчика отсутствует, то в договоре лучше установить обязанность внесения первого платежа в сумме, соответствующей размеру задолженности Застройщика.

Для проведения зачета также важны следующие критерии

– наличие встречных однородных требований.

– наступление срока исполнения требований.

Зачет встречных требований допускается после того, как у Застройщика возникнет обязательство по оплате Подрядчику выполненных работ в соответствии с условиями заключенного договора подряда, а у Подрядчика – обязательство по уплате Застройщику цены договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, обязательство Подрядчика по уплате Застройщику цены, возникает только после того, как договор участия в долевом строительстве пройдет государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несмотря на то, что допускается проведение зачета по заявлению одной из сторон, рекомендуется оформлять зачет двусторонним соглашением, в котором указаны характер встречных требований, их размер и основания возникновения. В случае если размеры встречных требований не совпадают, в нем нужно отразить и оставшийся непогашенным после зачета размер задолженности одной из сторон, а также срок и порядок ее погашения.

В вышеуказанном случае, схема расчетов довольно проста и предполагает участие только двух сторон, но встречаются и очень часто случаи, когда в схеме участвуют три, а бывает и четыре стороны, например Застройщик, Подрядчик, Поставщик и иные лица, принимающие участие в долевом строительстве. Это достаточно сложная цепочка сделок и предполагает уже наличие не только договора подряда и договора участия в долевом строительстве, но и договора поставки, и договора уступки прав требований и/или перевода долга, и зачета. Такую схему Застройщик применяет достаточно регулярно.

И здесь, уже стоит отметить, что довольно нередко при прекращении обязательств по вышеуказанным договорам, допускаются непоправимые ошибки, что приводит затем к спорным ситуациям между сторонами, в том числе и при переуступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, где выявляется, что обязательства по оплате, вытекающие из первоначального договора участия в долевом строительстве на самом деле не были исполнены и вот тут у Подрядчика начинается «хождение по мукам» и выяснение отношений в суде.

И хочется искренне пожелать, в случае проведения расчетов строящимся жильем, во избежание неблагоприятных моментов, связанных с недействительностью сделок, привлекать для проверки или составления документов исключительно опытного юриста специализирующегося в сфере недвижимости.