Риски уступки прав требований по ДДУ.

Ликвидное строящееся жилье в новостройке предлагается застройщиком, как правило, в низкой степени готовности, а именно - на уровне котлована. Когда стройка приближается к высокой степени готовности, а именно к завершению строительства, покупателям остается «ловить» предложения от подрядчиков, поставщиков строительных материалов, а также граждан, и заключать договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве. На что же надо обратить внимание при составлении договора и как избежать рисков, связанных с приобретением строящейся жилой недвижимости.

в двух словах..

Договор уступки прав требований, или иначе – цессии. Регулируется статьей 11 ФЗ-214 и статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ.

Договор должен быть заключен продавцом (цедентом) и покупателем (цессионарием) в письменном виде.

Из договора должно быть ясно – кто именно заключает сделку. Договор должен содержать полные паспортные данные, как продавца, так и покупателя – с обязательным указанием гражданства, пола, места и даты рождения. Если продавец или покупатель состоят в браке, то они могут совершать любые сделки с недвижимостью, только имея на руках нотариально заверенное согласие супруга.

Денежные расчеты по договору цессии производятся после государственной регистрации договора в Росреестре – ВАЖНО. Иное от лукавого.

Далее необходимо указать, на основании чего действует цедент. Таким «базовым» документом будет являться заключенный с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре ДДУ, согласно которому дольщику к определенному сроку передается построенный объект недвижимости. Потому в тексте составляемого договора должны быть указаны строительный адрес, проектный номер объекта долевого участия, ее площадь и количество комнат.

Надо понимать, что предметом договора цессии является передача новому дольщику не квартиры, а права требования на нее!! Этот момент указывается в договоре. Ответственность сторон указывается кратко. Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и платежных документов, подтверждающих, что он профинансировал стройку. И двусторонний акт сверки произведенных с застройщиком расчетов. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за уступаемые права. Само собой указывается и сумма в договоре.

Проверка документов

Казалось бы, текст договора цессии настолько краток и понятен, что в нем не может быть никаких подводных камней. На самом деле, приобрести права на строящуюся недвижимость по уступке не так-то просто. Чтобы избежать рисков, следует уделить внимание не столько договору, подписываемому цедентом и цессионарием, сколько внушительной пачке документов, которую должны представить продавец прав на строящуюся недвижимость и застройщик.

Напоминаем, что цедент не несет ответственности за качество и сроки строительства: в случае развития ситуации по негативному сценарию цессионарию придется предъявлять претензии застройщику.

Поэтому, следует совершить все действия, которые не раз рекомендованы юристами покупателю на первичном рынке: запросить у застройщика актуальный вариант проектной декларации, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату, а также проверить сроки действия разрешения на строительство, наличие правоустанавливающего документа на земельный участок и ТУ на подключение к инженерным сетям. Стоит поискать в интернете информацию о застройщике: аккуратно ли он выполняет свои обязательства перед дольщиками, не задерживает ли сдачу строящегося объекта, иных объектов, в которых ранее принимал участие, последние данные кстати можно обозреть из проектной декларации.

Не менее внимательно следует прочитать договор долевого участия.

Во-первых, уступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214. Это можно сделать с даты государственной регистрации ДДУ, который был подписан с первым дольщиком, и до подписания акта приема-передачи. На ДДУ должен иметься оттиск штампа о его регистрации в органе Росреестра.

Во-вторых, в ДДУ имеется условие, определяющее порядок уступки прав требований.

Итак, у покупателя должны остаться оригиналы договора цессии, ДДУ, а также первичные документы, подтверждающие денежные расчеты продавца с застройщиком – ВАЖНО.

К сожалению, встречаются случаи, когда недобросовестный застройщик входит в сговор с цедентом и выдает последнему справку о полной оплате ДДУ. Однако первичной документации, подтверждающей оплату, например платежного поручения, приходного кассового ордера, соглашения о зачете по встречным однородным обязательствам может впоследствии не оказаться, что грозит серьезными последствиями для конечного покупателя.

расчеты между сторонами

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегося жилья или после перевода долга на нового дольщика. Идеальный вариант – цедент успел расплатиться полностью. Тогда остается, как уже было сказано, затребовать от него и застройщика документы, подтверждающие этот факт.

Если ДДУ предусматривал условие об оплате в рассрочку и полностью был не оплачен, цессионарию придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком, так как согласно ГК РФ вместе с правами требования в полном объеме переходят все обязательства цедента. К примеру, если после подписания договора цессии выяснится, что цедент в прошлом расплачивался неаккуратно, обязанность погасить долг ляжет на нового дольщика.

ПОСЛЕДНее..

Согласно закону договор уступки прав требования заключается именно в той форме, что и основной документ, который предоставляет цеденту право на жилье. Так как мы рассматриваем вариант ДДУ, то договор цессии также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Только после этой процедуры уступка прав требования с юридической точки зрения вступает в силу.

Поэтому, все денежные расчеты между цедентом и цессионарием нужно производить после возвращения договора уступки прав требований из органа Росреестра.