Кому придется платить налог на имущество с кадастровой стоимости?

В Перечень вошли административно-деловые и торговые центров (комплексы) и помещения в них площадью 2000 кв. м и более, а также нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для этих целей, аналогичной площадью.

Особенности определения налоговой базы в отношении указанных объектов определены Законом Челябинской области «О налоге на имущество организаций» с учетом изменений, внесенных Законом Челябинской области от 28.10.2015 N 242-ЗО.

По сравнению с предыдущим новый Перечень существенно «похудел»: 4,79 Мб превратились всего в 136,19 Кб, а общее количество включенных в Перечень объектов сократилось с 17 219 до 247. Причем челябинских объектов оказалось всего 153.

Принцип включения объектов в Перечень остается тайной за семью печатями. А «счастливцы» уже подсчитывают увеличение своей налоговой нагрузки в этом году и одновременно недоумевают по поводу «справедливости». Неужели только 153 объекта в Челябинске попали под критерии включения в Перечень? И отчего «остались за бортом» самые популярные в городе ТРК, офисные центры и прочее?

На ум приходят кадры из Рязановского «Гаража».

Налоговая нагрузка

Ставка налога в отношении объектов, вошедших в Перечень, для организаций установлена в размере 1,5 % (ч.4 ст.2 Закона о налоге на имущество организаций).

При этом упрощенцы и вмененщики получили льготы: сумма налога, подлежащего уплате, уменьшается на:

- 80 % - в 2016 году;

- 50 % - в 2017 году;

- 25 % - в 2018 году (ч.3 ст.3 Закона).

То есть, для организаций на УСНО, ЕНВД сумма подлежащего уплате налога составит, соответственно, по годам – 20, 50 и 75 % от исчисленной суммы.

Наш клиент произвел расчет по одному из своих объектов. Получилось, что налог на имущество (до применения льготы по годам) составит более 1 млн. руб. в год.

Но и это еще не все.

А что же с ипэшниками!

В ряду безусловно «счастливых» оказались ипэшники.

Дело в том, что индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности объекты недвижимости, используемые им в предпринимательской деятельности, подлежит налогообложению налогом на имущество физических лиц, а не организаций.

И в отношении объектов, включенных в Перечень, индивидуальные предприниматели на УСНО и ЕНВД не освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в соответствии с п.7 ст.378.2 НК РФ (п.3 ст.346.11, п.4 ст.346.26 НК РФ). С 01.01.2016 в отношении таких объектов, находящихся в собственности физических лиц, налог на имущество физических лиц также исчисляется с кадастровой стоимости.

При этом ставка налога на имущество для организаций установлена в размере 1,5 %, а для физических лиц определена в размере 2 % (Решение Челябинской городской думы от 24.11.2015 №15/20 «О введении налога на имущество физических лиц в городе Челябинске»).

Кроме того, для физических лиц в рамках налога на имущество, в отношении «коммерческих» объектов исключена возможность применения понижающих коэффициентов на переходный период (последний абзац п.8 ст.408 НК РФ).

Таким образом, если объекты ипэшника, в том числе применяющего УСНО и ЕНВД, попали в Перечень, то уже в 2016 г. его ждет серьезное увеличение налоговой нагрузки.

Складывается ощущение, что уважаемые депутаты про ипэшников просто «забыли»!

К примеру, в Златоусте про ипэшников вспомнили вовремя и предоставили те же льготы, что установлены Законом Челябинской области от 28.10.2015 N 242-ЗО для организаций (Решение Собрания депутатов Златоустовского городского округа № 71-ЗГО от 26.11.2015 г. «О введении на территории Златоустовского городского округа налога на имущество физических лиц»).

Кто виноват и что делать?

На вопрос «Кто виноват» порассуждать, конечно, можно, но не очень эффективно.

Что делать?

Первый вариант становится уже почти традиционным. Если рыночная стоимость объекта ниже его кадастровой оценки, есть смысл установить кадастровую стоимость в размере рыночной путем обращения в комиссию при Росреестре или в суд по аналогии с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков. Напомним, что для организаций этап оспаривания кадастровой стоимости в комиссии является обязательным. Физические лица, в т.ч. ИП могут обращаться напрямую в суд. Хотя и для этой категории собственников рекомендуем первоначально обратиться в комиссию: это и быстрее, и в случае неудачного рассмотрения в комиссии останется еще шанс обратиться в суд.

Принимая решение об оспаривании нужно иметь ввиду, что в настоящее время проводится новая кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Челябинской области, результаты которой планируется утвердить в 2016 г. Следовательно, если оспаривать текущую стоимость, то результата оспаривания хватит только на 2016 г. В дальнейшем придется оспаривать заново. А вот в случае пересмотра стоимости, утвержденной в 2016 г., спокойно спать можно будет лет 5 (точнее до следующей кадастровой оценки), если, конечно, в нашем государстве еще чего-нибудь не произойдет.

Все прочие варианты действий требуют уже нестандартного подхода к ситуации и более изобретательских решений.

По всем возникшим вопросам звоните: 7 (351) 202-03-62, обсудим вашу конкретную ситуацию.