Стабильный арендатор канул в лету. Владельцы коммерческой недвижимости жалуются, что от них съезжают даже те компании, которые много лет арендовали офисы. На сегодня у них пустует от 40 до 60 % площадей. Причины негативной динамики очевидны — бизнес или закрывается или уходит на фриланс.
Между тем, в строй вводятся новые офисные и торговые центры, готовые сдавать квадраты за очень немаленькую арендную платы. Их собственников можно понять — в строительство и ремонт (часто очень достойный) они вложили большие средства и как можно быстрее хотят отбить их обратно. Да и владельцы площадей в давно работающих зданиях также не желают снижать своих аппетитов в надежде получать привычный доход. Однако тенденция такова, что выживут после кризиса только те, кто успеет вовремя приспособиться к новым экономическим реалиям. В случае с арендой коммерческой недвижимостью необходимо своевременно снизить уровень платежей, чтобы полностью не лишиться клиентов. Найти новых арендаторов, да ещё по завышенной цене будет не то что не просто, скорее — невозможно.
Если же помещение будет простаивать, каким бы комфортным оно не было, через некоторое время владельца настигнут проблемы с налогами и оплатой коммунальных платежей, а потом — и текущим ремонтом. Уже сегодня в Челябинске есть офисные здания, которые подлежат процедуре конкурсного наблюдения и банкротства. Под риском находятся особенно новые офисные здания. Если же нет желания терпеть убытки, успевайте заключить договор аренды по объективной цене. Пусть она и ниже той, на которую вы рассчитывали, пока строили объект и делали там ремонт. В противном случае можно дотянуть до ситуации, когда свои квадратные метры вы будете сдавать за коммунальные платежи, то есть, за минимум. У нас в городе уже появился один такой объект.
На мой взгляд, лучше частично потерять возможный доход, чем подорвать своё благосостояние полностью. Да, мне сегодня известны клиенты, которые при потенциальном арендном доходе в месяц — прежних 4 млн рублей, имеет всего 450-500 тысяч. Но ведь главное, что они не имеют долгов!
Большинство же собственников думает по-прежнему: кризис вот-вот кончится, всё будет хорошо, платёжеспособный клиент вернётся. На самом же деле ситуация наша ещё долго будет напоминать японскую, когда лучшее на что можно надеяться — это стагнация. Поэтому, такие собственники напоминают мне золотую рыбку в аквариуме, которая не знает, что она в океане. Когда они будут готовы к снижению цен, арендатор уже уйдёт, и они попадут в гораздо худшую ситуацию.
Резюмируя, ещё раз акцентирую внимание на тенденциях:
Арендатор уходит — и эту ситуацию можно честно назвать обвалом на рынке коммерческой недвижимости.
Очевидна оптимизация — площадь, которую запрашивает оставшийся арендатор, сильно сокращается.
Наиболее уязвимы сейчас те инвесторы, у кого все деньги были в одном типе недвижимости.
Максимально адекватной ставкой на аренду коммерческих площадей сегодня является 2,5 (для офисов) - 3,5 (для торговли) коммунальных платежей. Это ставка, которая позволит заплатить налоги, коммуналку и оставить небольшую часть прибыли владельцу.
Иногда можно пойти и на бОльший дисконт — например, для имиджа ТРК и ТРЦ будет лучше, если отделы не будут пустовать.