Движение вверх

Цены на жилье в Челябинске вырастут и виной тому изменения в 214-й федеральный закон, фактически отрезающие отечественных застройщиков от дешевых денег дольщиков и вынуждающие работать исключительно с банковскими кредитами.

Согласно новым правилам ужесточились требования к застройщикам, как в отношении контроля государством их строительной деятельности, так и в оформлении сделки с дольщиками и финансирования строительства жилых объектов.

В следующем году застройщики полностью перейдут на новые правила финансирования строительства жилых объектов — привлекать денежные средства дольщиков будет возможно только через эскроу-счета в уполномоченных банках. В целом сделки станут проводиться только с участием банков, что создаст новую модель привлечения денежных средств на строительство — проектное финансирование. Которое отменит долевое строительство в том виде, в котором оно существовало по состоянию на первое полугодие 2018 года и ранее.

Общее мнение экспертов рынка недвижимости пессимистично, по их мнению, государство, стремясь защитить права обманутых дольщиков, загоняет застройщиков в столь жесткие рамки банковского контроля, что ответ будет один — повышение цены на жилье.

Челябинский журнал «Миссия» организовал круглый стол, на который были приглашены представители крупнейших строительных фирм Южного Урала, которые вместе попытались дать свой прогноз развития строительной сферы на 2019 год в связи со случившимися изменениями. Мнения застройщиков звучат в общем и целом не так грустно, основываясь скорее на общефилософской теме — люди все равно будут нуждаться в жилье, значит, и строители никуда не денутся. Но цены придется повышать. Не решаясь на более детальные прогнозы.

— Одна моя хорошая знакомая говорит: «Никогда не делайте прогнозов. Если делаете — не называйте цифр, если называете цифры – никогда не возвращайтесь к той аудитории, где вы назвали эти цифры», — говорит Анна Шипина из «Риэлт-Стройкома». — Недавно я вернулась с совещания в Минстрое, где нам говорили, что одним из изменений в федеральном законе будет повышение взносов в компенсационный фонд с 1 октября. Но взносы до сих пор не повысились. Так что, не надо спешить. Застройщики, которые имеют отношение к продажам того, что строят, сейчас живут в очень интересной ситуации. В начале октября нас всех уведомили, что единственная страховая компания, которая имела право страховать застройщиков по 214 федеральному закону, лишилась лицензии. Этот закон призван обезопасить покупателей. Согласно ему, есть несколько способов, как застройщик может обеспечить это страхование. Это либо полис страхования, либо взнос в компенсационный фонд, либо в фонд взаимного страхования. По факту страховая компания, когда она стала единственной, подняла ставка в среднем в три раза, и застройщикам не осталось ничего, кроме как закладывать эту цену в стоимость квадратного метра, идти на повышение. Благодаря новому закону покупатель, конечно, будет защищен. Его вложенные деньги будут защищены. Но цена квартиры, которую он приобретет, станет выше.

По мнению Кирилла Кочкина («Магнитострой»), 214-й федеральный закон хорош для всех, но он абсолютно не готов еще и не адаптирован к рынку. Застройщикам предлагают сейчас все строить исключительно за счет собственных средств. И они это дело продолжат, кто-то больше, кто-то меньше, кто-то уйдет с рынка, но одновременно с этим появятся и новые игроки. Отрасль не рухнет и, пожалуй, даже не пошатнется, стандартные полмиллиона в год все будут сдавать.

По новому закону для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Теперь банки будут контролировать строителей и при необходимости отказывать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Иные денежные операции по строительству дома вне положений закона о долевом строительстве будут запрещены. Кроме того, застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство и вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов, указанных в одном разрешении. Теперь работает принцип 1 застройщик = 1 разрешение на строительство. Жестко? Жестко!

— Изначально закон принимался, чтобы защитить обманутых дольщиков, — говорит Виктория Никольская («Икар»). — Но кого таковыми считать? На самом деле не все, кто называет себя обманутыми дольщиками, ими являются. Для этого необходимо судебное решение. Статистика нам показывает, что только три процента являются обманутыми дольщиками. 97 процентов покупателей получили то, что они приобретали. Поэтому здесь не такая катастрофическая картина. С другой стороны, объем долевого строительства сопоставим с объемом вкладов физических лиц. Это колоссальные деньги, которые должны жестко контролироваться, регулироваться государством. Да, закон защищает интересы физических лиц. Но эти самые «физические лица», прежде чем поставить подпись в договоре, должны понимать, что они являются инвесторами. Без всяких кавычек! Совершая покупку, люди идут на определенный риск. Если изначально при подписании договора предлагаются какие-то супер-условия, нужно понимать, с чем это связано. Переход на новую систему финансирования ведет к тому, что мы в принципе отказываемся от долевого участия. Но это не значит, что продажи на этапе строительства прекращаются. Финансовая система выстраивается иным образом. Наша компания рассматривает возможность перейти на финансирование по эскроу-счетам.

Если предложений на рынке станет меньше, то цена будет повышаться. А этот закон приведет к тому, что уйдут те застройщики, которые не соответствуют требованиям финансовой устойчивости, либо не смогут получить финансирование. Риск крупной компании в том, что она может не соотнести свои возможности с имеющимися ресурсами. И по словам участников круглого стола «Миссии», умение правильно это делать сейчас — одна из важнейших компетенций управленцев застройщиков.

Застройщики сошлись во мнении, что соотношение ипотеки, выданной на строящееся жилье, и ипотеки, выданной на вторичное жилье, уменьшается. То есть если в предыдущие годы в нашей области до 30 процентов ипотечных кредитов было выдано на новостройку, то сейчас эта цифра, по официальной статистике Центробанка, ниже 20 процентов. То есть только одна пятая всей выданной ипотеки идет на новостройку, и четыре пятых — на вторичку.

— Да, вторичка жестче стала конкурировать с новостройками, — говорит Александр Лемегов («Западный луч»). — Все больше людей выбирают вторичку, рассматривая вложение денег в новостройку как инвестиции с большим риском. Люди чаще склонятся к варианту «воробья в руке», то есть уже готовой квартиры на вторичном рынке.

Пока рано говорить о том, что из-за изменений в ФЗ строительный рынок может рухнуть или существенно просесть. Ясно одно: новые требования, скорее всего, уменьшат в Челябинске число мелких застройщиков, осуществлявших точечное строительство. Нововведения направлены на то, чтобы лишить застройщиков возможности направлять привлеченные средства дольщиков на строительство следующих домов и/или тратить их на другие срочные нужды, что делали практически все, предоставив право контроля финансовых потоков уполномоченному банку. На рынке останутся крупные и средние застройщики, те, у кого есть финансовый ресурс для привыкания и адаптации к новым условиям.