«Делаем как для себя!» - под таким лозунгом застройщик «Столица» продает квартиры в жилом комплексе «Заря» в Тракторозаводском районе г. Челябинска на ул. 2-я Эльтонская.
«Огромным плюсом жилья в ЖК «Заря» является улучшенная качественная отделка квартир», - пишет в своих рекламных буклетах данный застройщик, подробно указывая, какие материалы и надежные конструкции используются при отделке своих квартир.
Продажу данный застройщик оформляет подписанием одновременно двух договоров: первый – договор участия в долевом строительстве, второй – дополнительное соглашение к данному договору, где прописаны работы по чистовой отделке.
В договор долевого участия, как правило, уже заложена стоимость чистовой отделки, и по дополнительному соглашению покупатель оплачивает лишь 1 тыс. рублей, независимо от площади покупаемой квартиры. Рисков, по утверждению застройщика, никаких нет, а заключение двух договоров – вынужденная мера внутреннего документооборота компании-застройщика.
Но проблемы возникают, и возникают они у покупателя, когда последний не намерен руководствоваться поговоркой «стерпится – слюбится» и обращается с претензиями по некачественно выполненной отделке сначала к застройщику, а потом в суд.
Ввиду того, что в момент покупки квартиры дополнительное соглашение, как правило, не регистрируется (зачастую по инициативе представителя застройщика), то его как бы и нет, чем и пользуется застройщик, заявляя, что продавал квартиру без отделки, - комментирует начальник юротдела юридической компании «Ореол» Ольга Карпинская. – Схема продажи с использованием двух документов на сегодняшний день – норма жизни. Аналогичным образом продают квартиры застройщики «ИКАР» и «Бетотек». Последний, к примеру, в дополнительном соглашении прописывает, что чистовая отделка проводится в рамках акции, поэтому в случае выявленных дефектов претензии покупателя рассматриваться не будут, - добавляет Карпинская.
Юрист подчеркнула, что включая такой пункт в соглашение, застройщик явно подстраховывается от возможных претензий со стороны покупателя. При этом он забывает, что Федеральный закон ФЗ-214, ст. 7, пункт 4 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» говорит о том, что условия договора, которые освобождают застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, являются ничтожными.
Несколько иным путем продают квартиры АПРИ «Флай Плэниниг», застраивающая квартал «У озера» в микрорайоне Чурилово и строительная компания «Каскад». Они также предлагают подписать два договора, с той лишь разницей, что в качестве второго документа значится «договор подряда». При этом подрядчика застройщик определяет сам. Так, от АПРИ «Флай Плэниниг» выступает единственная компания – «СтройМаркет», генеральным директором которой является Наталья Маркина (до 2016 года являлась гендиректором АПРИ «Флай Плэнинг»), а доходность этой организации (из отчета о финансовых результатах) за 2017 год составила отрицательную величину – минус 5 млн. рублей.
Общество «Уютный дом» - также единственный подрядчик от застройщика «Каскад» - создано за месяц до начала масштабных работ.
Стоимость услуг по отделке подрядчиков составляет 20 тыс. рублей, независимо от размеров квартиры. В эту стоимость, согласно договору подряда, входят и произведенные подрядчиком работы, и все необходимые материалы для выполнения им работ в полном объеме и с надлежащим качеством.
Кроме указанной выше схемы, застройщик «Столица» нераспроданные до сдачи домов в эксплуатацию квартиры переоформляет на ИП своего директора – Михаила Зискина, и все последующие продажи осуществляются от ИП Зискин М.М.
На предъявленную претензию о возмещении убытков за некачественно выполненную отделку, застройщик «Столица» на фирменном бланке компании и за подписью директора данной компании Михаила Зискина отвечает следующее: «Вы приобрели квартиру у ИП Зискин М.М. Вместе с тем, претензия предъявлена вами в адрес общества «Столица», которое стороной по договору не является. В соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон».
Далее в ответе на претензию застройщик пишет, что передавал квартиру ИП Зискин М.М. без внутренней отделки и внутренних инженерных систем.
На вопрос в суде о том, почему спорная отделка как две капли воды похожа на ту, что в соседних квартирах, которые были проданы застройщиком клиенту напрямую (минуя ИП Зискин М.М.), представитель застройщика пояснить не смог.
Более сложную схему проворачивает строительная компания «Никс», сообщают юристы. Так, «Никс» выигрывает торги под застройку участка. Затем передает участок в субаренду другому застройщику с уставным капиталом 10 тыс. рублей, который строит дом и осуществляет отделочные работы. «Никс», у которого уставный капитал более 100 млн. рублей, стоит в стороне. Далее готовые квартиры продаются директору компании «Никс» и поступают в продажу по схеме застройщика «Столица» с ИП его директора.
Качественно иной способ избрал застройщик «ЧГС», который просто не выдает акт приема-передачи квартиры, пока покупатель не откажется от своих претензий.
Я купила квартиру с чистовой отделкой, - рассказывает Эльвира Исламова. – Подписала у застройщика «ЧГС» все документы, получила ключи и въехала в квартиру. Заметив недостатки, обратилась в «ЧГС» с заявлением.
Далее, поясняет Эльвира, к ней в квартиру пришли люди, без предъявления каких-либо документов стали всё измерять, снимать на видео.
С составленным актом по недостаткам я согласилась, - продолжает Эльвира. – При этом я пояснила, что в квартире я уже живу, купила новую мебель, что я работаю и следить за тем, кто и что делает в моей квартире, возможности не имею. Попросила возместить мне стоимость ремонта, на что получила ответ, что пока не устранены недостатки, акт приема-передачи я не получу. Сейчас идет суд. В квартире я живу, а оформить в собственность не могу. Не могу подать декларацию и, элементарно, застраховать.
Строительная компания «ИНВЕР», застраивающая многоэтажками Чурилово, чтобы не исправлять недоделки, решила просто ликвидироваться (сканы документов прилагаются во вложении к настоящему письму).
В феврале 2016 года я купил квартиру в строительной компании «ИНВЕР», - поделился ситуацией один из пострадавших Михаил Троянов. - Через некоторое время стали отваливаться обои, натяжные потолки пошли в складку, установленные стеклопакеты сильно промерзают, а стена около окна треснула.
Не получив никакой реакции на нашу претензию, обратились в суд, - продолжает Михаил Троянов. – Выиграли обе судебные инстанции, но когда пошли с исполнительными листами в банки, где открыты рассчетные счета застройщика, денег на счетах не оказалось.
По решению суда застройщик должен был компенсировать Михаилу недостатки на сумму 64,9 тыс. рублей и судебные издержки.
На сегодняшний день нас 11 человек, кто обратился с претензиями по качеству отделочных работ к застройщику «ИНВЕР», - продолжает Михаил Троянов. – Представитель застройщика изначально учавствовал в судах, возражал по недостаткам, просил назначить экспертизы. Спустя некоторое время мы узнаем, что компания ликвидируется. С коллективной жалобой мы обратились в ОБЭП центрального района и уведомили налоговую инспекцию о том, что ведутся судебные дела, ликвидацию приостановили.
В ответ на коллективное обращение, 30 декабря 2019 года УМВД РФ по г. Челябинску вынесло постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по следующим основаниям:
«В ходе работы и анализа материалов проверки установлено, что общество «ИНВЕР» свои обязательства по строительству недвижимости перед дольщиками исполнил надлежащим способом. Коллективный спор между участниками долевого строительства и руководителем общества «ИНВЕР» Истоминым В.В. носит гражданско-правовой характер, в связи с чем в действиях Истомина В.В. отсутствует факт мошеннических действий. В возбуждении уголовного дела отказать».
По замечаниям юристов, челябинские суды также не особо вникают в суть споров по приведенным выше схемам. В качестве примера эксперты привели решение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 02 июля 2019 года (дело №11-8027/2019 судья Шаповал К.И.).
Так, рассмотрев требования по выявленным строительным недостаткам Глобенок С.И. к обществу «КПД Заказчик», судебная коллегия отменила решение суда первой инстации по взысканию денежных средств с застройщика на основании того, что все заявленные г-м Глобенок недостатки являлись видимыми, сторонами согласована цена квартиры с учетом ее качества на момент приобретения, замечаний со стороны истца не высказано.
О том, что перед оформлением сделки покупатель должен получить строительное образование, знать госты, снипы, купить специальные приборы и досконально проверить квартиру, суд в своем решении не указывает. Почему Федеральный закон №214-ФЗ обязывает застройщика обеспечить покупателю пятилетнюю гарантию, также непонятно.
На вопрос о том, что вынуждает застройщиков массово прибегать к построению схем и уходу от ответственности, юристы отвечают просто: жадность.
На этот же вопрос представитель застройщика мне как-то ответила: вы понимаете, какими объемами мы строим? Мы отделку подъезда стандартного многоэтажного дома сдаем за одну неделю…– рассказывает начальник юротдела юридической компании «Ореол» Ольга Карпинская.
Мнения экспертов
Ольга Карпинская, начальник юротдела юридической компании «Ореол»:
В соответствии со ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. При несоблюдении данных требований со стороны застройщика, участник долевого строительства, а проще говоря – покупатель вправе требовать от застройщика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора или же возмещения своих расходов на устранение недостатков. Аналогичные нормы содержатся в ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Владимир Мосин, юрист, партнёр консалтинговой компании «Лигал Эксперт»:
Создание застройщиками "серых" схем по обходу закона стало "трендом" последнего времени. Это выглядит так. В рекламе застройщик обещает "золотые горы": сдачу объектов в срок и качественную отделку. Однако когда дело доходит до оформления документов, оказывается, что или чистовая отделка не входит в обязанности застройщика, или ее якобы выполняет компания-однодневка, или после сдачи дома застройщик начинает процедуру ликвидации и т.п. В итоге претензии предъявлять уже фактически не кому.
На наш взгляд, здесь очевидно злоупотребление своими правами со стороны застройщиков. Надеюсь, что это проблема получит широкий общественный резонанс и ситуация начнет исправляться. А пока участникам долевого строительства можно посоветовать активнее защищать свои права: в судебном порядке требовать признания сделок, которые совершены в обход закона, ничтожными, а при необходимости - обращаться в правоохранительные органы.
Анна Кудряшова, адвокат коллегии адвокатов центрального района г. Челябинска:
В описанных выше действиях застройщиков, что по заключению дополнительных договоров стоимостью 1 руб., что по договорам подряда, что в случае с ликвидацией предприятия до истечения гарантийного срока на квартиры, усматривается состав преступления, предусмотренный ст. 159 УК РФ – мошенничество. Причем в описанных ситуациях хорошо просматривается заранее обдуманный умысел ответственного лица застройщика или группы лиц по неисполнению обязательств на суммы ущерба в размере от стоимости отделки одной квартиры до стоимости всего дома, в зависимости от возможных к наступлению последствий.
Уголовные дела по экономическим статьям, как правило, возбуждаются органами предварительного расследования не быстро. Может быть вынесено не одно постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, прежде чем будет вынесено постановление о возбуждении. При этом не исключаю, что юристы, изобретшие уже столь распространенную среди застройщиков схему, придумали и объяснения к ней для полиции. Но это всего лишь обычная рабочая ситуация по экономическим составам. Нужно работать, знакомиться с материалами проверки, анализировать и подавать жалобы.
По материалам юридической компании «Ореол». Все копии документов есть в распоряжении редакции.