Как введение налога на недострой повлияет на цены и сроки сдачи недвижимости в Челябинске?

В 2018 году в России с высокой долей вероятности появится новый налог на недвижимость. Минфин готовит поправки в Налоговый кодекс и предлагает обложить налогом объекты незавершенного строительства.

Ставка будет рассчитываться исходя из суммарной кадастровой стоимости объектов, находящихся в собственности налогоплательщика. Если эта сумма не будет превышать 300 млн. рублей, то ставка для жилых объектов составит 0,1%, для зданий -0,3% и 0,5% для дачных участков и земель сельхозназначения. Повышенная ставка налога 0,5% будет действовать для плательщиков, в чьей собственности жилая недвижимость на общую сумму свыше 300 млн рублей, для земель любых категорий ставка будет равна 1,5%.

В среднем собственник недостроенной двукомнатной квартиры площадью 55 кв.м будет платить в бюджет 1200 рублей в год, а владелец трехкомнатной квартиры в 75 квадратов — 1800 рублей. В законодательстве прописаны предельные ставки налога, но муниципалитеты смогут самостоятельно понижать ее значение и расширять списки льготников. По проекту закона, на налоговый вычет могут претендовать все собственники одного жилого помещения, в размере кадастровой стоимости 20 кв. метра, а также отдельные категории налогоплательщиков (герои ВОВ, герои России, инвалиды, ветераны боевых действий).

Впрочем, опрошенные «Курсом дела» эксперты сомневаются в целесообразности появления нового налога. Ведь взиматься он будет только с зарегистрированных объектов недостроенной недвижимости, но ничего не мешает собственнику обойти эту процедуру.

Управляющая Консалтинговой компании «Лигал Эксперт» Ольга Попова считает, что пока влияние нового налога на рынок недвижимости Челябинска спрогнозировать сложно, так как не ясно, с какого момента объект незавершенного строительства станет объектом налогообложения. «В предлагаемых поправках говорится об установлении ставок налога как для зарегистрированных объектов недвижимости, так и для "объектов незавершенного капитального строительства, относящихся к указанным объектам", - поясняет Ольга Попова. - Если понимать буквально, то речь должна идти об объектах незавершенного строительства, на которые зарегистрировано право собственности, то есть все прочие объекты, находящиеся в стадии строительства, останутся в прежнем режиме. Сейчас обязанность уплаты налога, в частности, у физлиц, напрямую связана с возникновением права собственности на объект. Нет права собственности - нет обязанности уплачивать налог. До момента ввода в эксплуатацию объект будет числиться незавершенным. Право собственности на него регистрировать нет необходимости, за исключением случаев, когда лицо хочет совершить сделку с объектом, например, продать его. Как раз по этой причине в настоящее время многие владельцы индивидуальных домов не стремятся быстро вводить свои объекты в эксплуатацию, дабы уйти от налогообложения. Если налог будет напрямую связан с фактом регистрации права собственности, то серьезных изменений не произойдет при условии, что дополнительно не будут введены меры, направленные на понуждение к оформлению прав на объекты незавершенного строительства, длительное время находящиеся в таком состоянии без ввода в эксплуатацию. О последствиях, скорее, можно говорить в связи с изменением налогооблагаемой базы (переход от инвентаризационной стоимости объектов к кадастровой оценке). Здесь произойдет явное увеличение, которое, как утверждает Минфин, нивелируется за счет уменьшения ставки налога. Однако, проверить все это на реальных цифрах пока невозможно в связи с отсутствием кадастровой оценки объектов недвижимости. Какова будет кадастровая стоимость, и как она будет определяться, сейчас сложно предположить, особенно учитывая последние результаты кадастровой оценки земельных участков, которые своей несоразмерностью и глобальной отдаленностью от рыночной цены просто «взорвали» общество».

Управляющий партнер правового холдинга "Лекс групп" Евгений Коротовский полагает, что отсутствие регистрации позволит плательщику избежать налоговой нагрузки. «Думаю, что появление налога на объекты незавершенного строительства приведет к такой же ситуации, которая сейчас существует с транспортным налогом, - считает Евгений Коротовский. - То есть насчитывается большой налог на дорогой автомобиль, но реально оплачивается лишь незначительная часть таких долгов. Что касается застройщиков, то регистрация недостроя проводится, когда финансирования на завершение строительства недостаточно, а возросшая налоговая нагрузка на сдаче объекта положительно точно не скажется».

Генеральный директор «IBC-Недвижимость» Станислав Ахмедзянов считает, что незавершенное строительство контролировать полностью сложно. «Часто объект не принимают из-за множества административных барьеров, то есть фактически построенный объект документально сдать очень сложно, - пояснил Станислав Ахмедзянов. - Важно учитывать, используется объект по факту, или нет. Если этот закон распространится на все объекты незавершенки, то компании просто не смогут сдать объект за один день, а значит это отразится и на цене недвижимости и на сроках вода в эксплуатацию. С другой стороны, без регистрации собственности уплату налога можно обойти. То есть люди просто не будут подавать документы в Росреестр, или будут занижать стоимость объекта. Поэтому все будет зависеть от критериев, которые пропишут в законодательстве: если они будут дополнены фактическим использованием объекта - сдачей в аренду, осуществлением хозяйственной деятельности, тогда я считаю этот налог разумен. А если объект не используется, но тем не менее, начисляют налог на имущество, то я не понимаю ни экономического смысла, ни политической подоплеки этого налога».