Диверсификация офисного метра

Диверсификация офисного метра

4 марта 2016, 18:46
Бизнес
В условиях низкого спроса на офисы арендодатели ищут новые способы использования площадей

Владельцы офисной недвижимости стремятся расширить пул потенциальных клиентов. Они начинают сдавать помещения в деловых центрах для организации коворкингов и выставок. Однако подобные метаморфозы происходят лишь в челябинских бизнес-центрах В- и С-класса. Вслед за арендодателями тренд на конверсию офисов готовы подхватить девелоперы и застройщики, кризис может заставить их переделывать коммерческую недвижимость в жилые комплексы.

Сто «квадратов» одиночества

Сложности на рынке офисной недвижимости в Челябинске наблюдаются уже второй год: спрос на покупку офисов падает, как и спрос на аренду. Соответственно идут вниз цены офисных «квадратов» и арендные ставки. Кризис серьезно подкосил местный бизнес, и общее число активных арендаторов неуклонно снижается. Одни обанкротились, другие оптимизировали свои расходы: сократили кого могли и пошли искать более дешевые и маленькие офисы. 

Сейчас доля вакантных площадей в офисных центрах Челябинска продолжает расти и найти арендаторов для пустующих офисов становится все сложнее. По словам руководителя «IBC Недвижимость» Станислава Ахмедзянова, первое, что стали делать собственники таких объектов, — это снижать цену на офисы. «В большинстве случаев арендные ставки снижаются, — замечает эксперт. — Лучше частично потерять возможный доход, чем подорвать свое благосостояние полностью. Сегодня уже есть объекты, владельцы которых при потенциальном арендном доходе в месяц около 4 млн руб. сейчас вместо прежних сумм имеют всего 450 – 500 тыс. Правда, часть собственников продолжают держать ставки на максимальном уровне. Но такой подход недальновиден — помещения найдут арендатора только при условии адекватной ставки и дисконта со стороны арендодателя».

Однако на дисконт идут не все. Как пояснил директор квартирного центра «Энергия» Максим Ландихов, многие владельцы офисов класса А или помещений с отличным месторасположением в центре города до сих пор могут позволить себе сдавать офисы по докризисной цене или с совсем небольшим дисконтом. «Они не потеряют арендаторов, — уверен Ландихов. — Те просто не найдут себе такой же вариант, ведь их в Челябинске немного. Так что будут платить и дальше. Так же поступают собственники помещений, которые имеют медицинскую лицензию или спецсвязь. Та же клиника здоровья десять раз подумает, прежде чем ради небольшой выгоды отказаться от специализированной площади».

Перебрали с метрами

Рынок аренды коммерческих площадей во многих мегаполисах перегружен предложениями. Челябинск не является исключением. Площади эти собственники с равным желанием сдают и под офисы, и под торговлю, и под заведения общепита. Директор компании «А1 Недвижимость» Степан Подпятников отмечает, что 90% коммерческих площадей в Челябинске — инвестиционные. «Все они приобретены для последующей сдачи в аренду, — говорит Подпятников. — И только в каждом десятом помещении собственники развивают свой бизнес. Доля тех, кто приобретает торговые и офисные объекты для себя, мала, поскольку предпринимателям удобнее арендовать квадратные метры, а не иметь их в собственности. В случае расширения бизнеса легче просто съехать из чужого помещения в большее, чем заморачиваться с его продажей. А если обороты снижаются, то смена площадки произойдет быстрее и с меньшими затратами». 

Самое печальное, что зачастую эти помещения для инвестирования были приобретены в кредит. «Собственники рассчитываются с банком за счет платы арендаторов, — объясняет Ландихов. — А сейчас последняя снизилась в целом на 30%, а где-то и больше. Рынок очень серьезно сузился. Чтобы не росли долги по кредиту, владельцы готовы эту недвижимость продавать, но это тоже непросто сделать. В результате люди предлагают разные варианты, к примеру, отказываются от всего, что вело к удорожанию аренды».

Собственники расторгают договор с охранным агентством, отказываются от уборки, продают дополнительное оборудование. Главное, чтобы цена стала приемлемой, а арендатор пусть сам думает, кто будет стеречь контору или поддерживать чистоту. Но предприниматели не обижаются. Ситуация такая, что мыть самим даже удобнее — меньше расходов в кризис.

Цена ниже плинтуса

Однако снижение арендных ставок на офисы — это мера, которая уже не помогает. Многие площади, которые сдаются даже по смешной стоимости, стоят пустыми. Недавно властям Челябинска не удалось подобрать арендаторов для десяти таких помещений, находящихся на балансе муниципалитета. Аукцион на право аренды просто не состоялся из-за отсутствия заявок. Без внимания бизнес оставил даже офис за 2300 руб. в месяц. Его площадь — 27,7 м², при этом помещение на ул. Энгельса имеет два входа и представляет собой отдельный пристрой к дому.

По словам Станислава Ахмедзянова, в Челябинске уже есть коммерческая недвижимость, которую сдают в аренду за коммунальные платежи. «Если же помещение будет простаивать, каким бы комфортным оно ни было, через некоторое время владельца настигнут проблемы с налогами и оплатой коммунальных платежей, а потом и с текущим ремонтом, — объясняет эксперт. — Можно дотянуть до ситуации, когда свои «квадраты» будете сдавать за коммунальные платежи, то есть за минимум. У нас в городе уже появился такой объект».

«Помещения, которые сдают за оплату коммуналки, были всегда, — оппонирует коллеге Ландихов. — Просто собственники особо это не афишировали. Сдавали себе тихонько по бросовой цене до того момента, как появится подходящий арендатор с серьезными намерениями».

Креативом по кризису

Чтобы офисы в бизнес-центрах не простаивали, управляющие компании пересматривают подход и сдают пустующие площади тем, кого раньше и не рассматривали в качестве клиентов: магазинам, клиентским офисам турагентств, салонам красоты и стоматологиям, образовательным студиям и фитнес-центрам. При этом услуги новых соседей из сферы услуг пользуются внутренним спросом со стороны арендаторов — сотрудников компаний. 

Идея диверсификации офисных площадей озарила вначале риэлторов. Будучи в теме, они сразу поняли, что это отличный способ оптимизации затрат. По словам руководителя центра недвижимости «Форум» Игоря Чернядьева, его компания тоже пересдает площади в одном из офисов. «В самом помещении 300 «квадратов», — говорит он. — В том числе есть четыре отдельные переговорные комнаты с мебелью и проектором. Их мы сдаем по часам, а бизнес-партнеры с удовольствием снимают».

Еще один сходный проект от риэлторов работает в БЦ «Полет» — агентство «IBC Недвижимость» организовало там IBC коворкинг-центр. В нем оборудованное рабочее место сдается как на день (500 руб.), так и на неделю (1500 руб.) или месяц (4000 руб.). Аренда включает рабочее место (стол, стул и рабочее пространство), Wi-Fi, доступ к МФУ и комнату переговоров.

Поедемте в номера?

Застройщиков и девелоперов тоже посещают мысли о перепрофилировании офисных объектов, правда, пока только столичных. В Москве уже несколько бизнес-центров (Yes, «Савеловский Сити», «Парк Плаза») переформатируются в жилые апартаменты полностью или частично. Однако сделать из нежилого жилое не так просто, к строительству домов есть ряд жестких требований. Именно поэтому в столице ограничиваются лишь перепрофилированием офисов в апартаменты — непостоянное жилье, идентичное гостиничному номеру. Такие помещения относятся к нежилому фонду, но используются для проживания. Но на практике и здесь девелоперу приходится сталкиваться с трудностями. Проблемы возникают с получением разрешительной документации и последующим узакониванием перепланировки, которая тянется до года. В Челябинске к этому добавится еще и намного более низкий спрос на апартаменты. Словом, время перепрофилирования офисов в апартаменты для Челябинска пока не пришло. Хотя кризис — не тетка, и вполне вероятно, что тенденция докатится и до Челябинска.

инфографика метраж.jpg 

Found a typo in the text? Select it and press ctrl + enter