«Квадрат» по округу считают

Стоимость квадратного метра жилья — один из индикаторов благополучия общества, тесно связанный с платежеспособностью населения. В кризис цены на жилье стандартно падают, ведь люди перестают приобретать квартиры из-за отсутствия доходов, и спрос стремится к нулю. Выгоду из ситуации извлечь, конечно, можно, прикупив себе недвижимость в тот момент, когда цены достигают дна. Разумеется, при наличии накоплений или возможности взять ипотеку. Риелторы утверждают: сейчас как раз такой момент, когда цены на недвижимость достигли минимумов как на первичном, так и на вторичном рынке. Степень дисконта различна в отдельных городах в зависимости от особенностей местного рынка жилья, общей социально-экономической ситуации и наличия рабочих мест. Там, где в кризис произошла остановка производств и сокращение персонала, жилье подешевело максимально — люди продают квартиры, чтобы уехать в более благополучные территории. Мы присмотрелись к нескольким городам Челябинской области и выяснили, почем там сегодня «квадрат».

Магнитогорск

Второй по численности населения город на юго-западе Челябинской области прочно стоит на ногах благодаря ММК, крупному налогоплательщику в бюджет. Строительство в Магнитогорске ведется активно, а спрос на новое жилье высокий. Сейчас идет плотное заселение Орджоникидзевского района. Квартиры пользуются популярностью из-за того, что СК «Домострой» сделал ставку на панельные дома. Другой застройщик, ЖИФ «Ключ», спонсируемый ММК, возводит свои многоэтажки на улице 50-летия Магнитки из кирпича, стоят они дороже. Тем не менее кризис на рынок недвижимости Магнитогорска повлиял — снизилась цена квадратного метра. По словам аналитика АН «Рио-люкс» Эльвиры Ишпахтиной, особенно это заметно по однокомнатным квартирам, самого ликвидного жилья: «Так, в 2014 г. стоимость 1 м2 в однокомнатной квартире была в среднем 35 000 руб., в апреле 2017-го она стала уже 30 600 руб. Если сейчас однокомнатную квартиру в среднем состоянии выставить по цене более чем 32 000 за «квадрат» — спрос будет нулевой». В зависимости от района, категории объекта и планировки стоимость может отличаться на несколько процентов. В целом местные риелторы отмечают общее падение цен на недвижимость в Магнитогорске примерно на 15%.

Миасс

Четвертый по величине город области. Строек здесь мало, хотя спрос на жилье есть. Но он существует из-за дефицита ликвидных квартир, за них порой разгорается настоящая борьба между покупателями. «Дело в том, что миасцы, как и челябинцы, уже получили негативный опыт сотрудничества с застройщиками-банкротами, такими как «Легпромстрой», — говорит директор миасского агентства недвижимости «Этажи» Людмила Медведева. — Поэтому люди вкладываются в новострой с опаской. Пока дом хотя бы до половины не построен, продажи идут слабо. Хотя многое зависит от степени доверия к застройщику. Другая беда девелоперов Миасса — недостаточно развитая инфраструктура города с большой протяженностью. Сейчас, например, строится дом около горбольницы на Автозаводе. Район с неразвитой инфраструктурой, поэтому продажи идут тяжело. У нас вообще мало земли с отлаженными коммуникациями, поэтому застройка точечная. Заложено строительство четырех домов на Машгородке, но там все на стадии свай. Также запланированы десятиэтажки 97-й серии, строится дом на улице Победы. Цены в кризис упали серьезно. Самое большое падение пришлось на старый фонд. Это малосемейки 80-х годов постройки. Такие малюсенькие квартиры гостиничного типа площадью от 13 «квадратов». У них появились серьезные конкуренты — студии в новостройках. Но стандартные однушки по 35 м2 тоже подешевели. В декабре 2014 г. стоимость метра в них доходила до 34 000 руб., а кризис сбил ее до 28 500 за «квадрат». Также за последние два года наблюдается снижение ценников на двухкомнатные квартиры. Исключением стали трехкомнатные. Они, напротив, подорожали на 9%». В целом цены на жилье в Миассе из-за кризиса упали примерно на 20%.

Трехгорный

Один из самых молодых и самых секретных городов Челябинской области со статусом ЗАТО. Запретка в Уральских горах выросла в красивый ухоженный город с развитой инфраструктурой. Особую славу Трехгорному принес горнолыжный курорт «Завьялиха». На количество строек в запретке кризис практически не повлиял. Недавно сданы три девятиэтажки 97-й серии и десятиэтажный трехкорпусный дом. На очереди еще три многоквартирных дома. Со спросом тоже все в порядке, в том числе за счет военнообязанных, которые обзаводятся недвижимостью в ЗАТО. Строительный энтузиазм трехгорновских девелоперов ярко контрастирует с соседними Юрюзанью и Катав-Ивановском, где возведение новых многоэтажек сейчас отсутствует в принципе. А вот на вторичном рынке Трехгорного кризис отразился падением спроса. «До 2014 г. вторичка процветала, — комментирует ситуацию директор агентства недвижимости Трехгорного Виктор Судоргин. — Квартиры приобретали впрок, вкладывали деньги. Сейчас покупательские возможности уже не те: люди, у которых есть финансы, брать жилье в старом жилфонде не хотят. Молодежь стремится покупать квартиры только в новых домах, вторичка им неинтересна, хотя риелторы предлагают отличные «сталинки» большого метража в центре, где поблизости все магазины и коммуникации». Несмотря на потерю интереса, 1 м2 вторичного жилья в Трехгорном стоит не менее 32 000 руб. Такая цена на недвижимость объясняется дефицитом новых площадок для строительства внутри периметра запретки. Высотки растут только на месте устаревших построек. Например, под снос пошел частный сектор в районе ветлечебницы и сельскохозяйственный кооператив. Первичка в стоимости не потеряла вообще и держится около 40 000 руб. за «квадрат». В сравнении с докризисным 2014 г. цены на квартиры в Трехгорном снизились менее чем на 10%, и то за счет просевшей вторички.

Сатка и Бакал

Саткинский район хоть и является рекордсменом в регионе по числу достопримечательностей, а местный комбинат «Магнезит» — один из мировых лидеров огнеупорной промышленности, но рынок недвижимости в Сатке преимущественно вторичный. За последние пару лет построены два больших девятиэтажных дома для переселения жителей из ветхо-аварийного жилья. «Новых строящихся объектов на сегодняшний день просто нет, — говорит директор АН «Фаворит» Лилия Магодеева. — Спрос на недвижимость в Сатке падает. Градообразующее предприятие «Магнезит» в кризис снизило свои обороты, сократило кадры. Соответственно люди начали активно мигрировать в другие города, более крупные, где больше возможностей для трудоустройства. А в Бакале ситуация вообще плачевная после массовых сокращений на ООО «Бакальское рудоуправление» осенью 2016 г.». Цены на жилье в Сатке снизились. До кризиса квадратный метр стоил в среднем 26 000 руб., сейчас он оценивается в 20 000, а по району стоимость опустилась до 16 000 руб. В Бакале однокомнатную квартиру в малосемейке можно купить за 250 000 руб., «хрущевку» — за материнский капитал, т.е. За 400 000–450 000 руб. Общее снижение цен на квартиры в Сатке и по району — порядка 20–22%.

Озерск

Технополис в северной части Челябинской области, с территорией в четыре раза больше Трехгорного. При общей специфике жизни ЗАТО здесь есть и свои особенности. Рынок недвижимости в отличие от других запреток более активный, динамично развивающийся. В городе работает несколько агентств. Высокую покупательную способность жителей обеспечивают субсидирование военных, социальные программы для молодых семей, а также финансовая поддержка «Маяка». Рынок первичного жилья активно пополняется новыми объектами. Спрос на них высокий. Самый престижный район — на улице Иртяшской на берегу озера. Наряду с обычными панельками здесь строятся кирпичные дома с нестандартной планировкой. Цены на жилье в Озерске до кризиса были заоблачно высокими, стоимость метра зачастую была даже выше, чем в Челябинске. Но экономический спад внес свои коррективы, умерив аппетиты озерских застройщиков. Директор АН «Фаворит» Татьяна Герасимова констатирует: «В 2014 г. цена за «квадрат» могла доходить до 65 000 руб., а сейчас зачастую и 40 000 нет. Раньше хорошие однокомнатные квартиры стоили 2 000 000 руб., сейчас — 1 500 000». Цены на недвижимость в Озерске упали за время кризиса более чем на 30%.

Карабаш

Моногород, известный как самый грязный в мире. Обмелевшая речка с оранжевой водой, такого же цвета земля и почти полное отсутствие растительности. Градообразующее предприятие — ЗАО «Карабашмедь» с 2004 г. функционирует под руководством ЗАО «РМК». Новых домов здесь не строят десятки лет. Те, кто мог, уже уехал, без сожаления оставив неликвидную недвижимость. Таких брошеных и постепенно разрушающихся частных и многоквартирных домов в Карабаше десятки. Но несмотря на удручающую экологическую ситуацию, люди здесь живут, большинство из них — это пенсионеры и работники «Карабашмеди». В этом году РМК и правительство Челябинской области подписало договор государственно-частного партнерства. Согласно ему, Русская медная компания обязалась преобразить Карабаш. В частности, городу обещано строительство нового малоэтажного жилого микрорайона «Золотая горка». Пока чудес не произошло, и стоимость жилья в Карабаше ничтожно низкая. Трехкомнатная квартира продается за 600 000 руб., а однокомнатную можно купить за 200 000. Кризис никак не повлиял на ценник недвижимости в Карабаше.