Реновация по-челябински

Новость о том, что Челябинск планирует собственную программу реновации, СМИ растиражировали в августе. Тогда представители городской администрации объявили, что на месте старых бараков военных времен, которые до сих пор стоят в разных районах города, в ближайшие годы должно быть построено современное многоэтажное жильё. Идею подсказала Москва – там весной начали массово сносить кварталы с пятиэтажками, построенными в 50-60 годах. Жителей там расселяют в новое жильё за счёт застройщиков, взамен получающих под собственные новые проекты «бесценную» землю в центре столицы. Власти Челябинска озвучили, что планируют пойти по тому же пути – земельные участки, на которых сконцентрированы бараки, будут отдавать застройщикам через аукционы вместе «с жителями». Компании могут застраивать их по собственным проектам с тем условием, что перед этим они расселят обитателей бараков или предоставят им денежную компенсацию. Вот только руководство компаний-застройщиков утверждает, что участие в челябинской реновации не представляет для них серьезного коммерческого интереса. Дескать, земля в областном центре Южного Урала не в пример дешевле московской, а переселение жильцов обойдётся слишком дорого. В итоге, даже те компании, которые ранее заявились на застройку сформированных администрацией участков с бараками, не спешат начинать работы.

Потому что будет новый генплан

Программа реновации недвижимости полностью укладывается в ранее озвученную концепцию нового генплана Челябинска, который будет сориентирован на освоение территорий внутри города. Начальник управления перспективного развития городской территории Виктор Николенко поясняет: «Было выполнено технико-экономическое обоснование генплана, и разработчики доказали, что расширяться бесконечно за пределы города нельзя – это идет к удорожанию строительства: эксплуатация, прокладка сетей, дорожная инфраструктура, удаленность от центра города. Более того, в копеечку обходится бюджету строительство новых школ, больниц, поликлиник, детсадов в новых районах. При этом в центре Челябинска есть районы с уже созданной социальной и инженерной инфраструктурой и довольно низкой плотностью населения. То есть там проведены газ, электрические и коммунальные сети, есть школы и детсады, а качество жилья крайне низкое – старые, ветхие бараки. На их месте разумно строить высотки – от этого все выиграют».

Кстати, хотя термин «реновация» активно стали использовать в этом году, законодательная основа для программы принята ещё несколько лет назад. Так, грядущая реновация в Челябинске базируется на двух документах: муниципальной адресной «Программе планируемого сноса и реконструкции многоквартирных домов на отдельных застроенных территориях г. Челябинска» (утверждена городской Думой 10 декабря 2013 г.) и «Порядком подготовки документов по продаже на аукционе права на заключение договора о развитии застроенной территории в Челябинске (утвержден 24 июня 2014 года).

12 площадок под расселение и застройку

Как рассказывает заместитель председателя Комитета градостроительства и архитектуры Челябинска Сергей Самсонов, реновацию планируется проводить на 12 участках, которые сейчас переводятся в статус «территорий комплексного и устойчивого развития». Подписано уже три договора – малоэтажная застройка подлежит сносу на улицах Сталеваров, Шоссе металлургов и Новороссийской – в общей сложности там предстоит снести почти пять десятков малоэтажных домов. По запросу «Курс дела» специалисты городского Комитета архитектуры и градостроительства пояснили, что переселение, снос и застройку планировали проводить три компании. Своё право на комплексное освоение этих земельных участков они выиграли на аукционах. Так, договор на освоение участка с 36 домами в границах улиц Новороссийская -Чайкиной, Грозненская-Ереванская, заключен ООО «Бетотек-строй» ещё 10 июня 2016 года. Участок с тремя домами на Шоссе Металлургов по договору от 25 марта 2015 года должно осваивать ООО «Метчелстрой». А участок с семью домами на улице Сталеваров собиралось застраивать ООО «Стройкомплекс» по договору от 8 апреля 2016 года.

10 лет на освоение

Несмотря на то, что договоры на комплексное освоение территорий заключены ещё в 2015-2016 годах, ни одного конкретного примера реализованных задумок в Челябинске нет. Главный специалист отдела территориального планирования Комитета архитектуры и градостроительства Ирина Халезина поясняет: договором предусмотрено, что застройщик должен освоить выделенный участок в течение 10 лет. «По идее, все эти процессы реновации должны происходить поэтапно, – уточняет специалист. – Но процедура пока не отработана. На первом этапе жильцов нужно куда-то расселить – а для этого у застройщика должен быть некий маневренный жилой фонд. Есть и другие проблемы, но они лежат вне сферы полномочий нашего отдела. Мы же работаем над формированием новых участков, пригодных к реновации с градостроительной точки зрения. Мы напрямую заинтересованы, чтобы участки, которые мы признаем перспективными, были интересны застройщику – чтобы они представляли рыночный интерес. К сожалению, у нас по факту больше территорий, на которые застройщик не пойдет». Несмотря на эти сложности, в ближайшее время Челябинск предложит инвесторам новые участки под реновацию. Например, почти оформлены под аукцион участки: по ул. Комсомольская, ул.Стахановцев, есть площадки по Копейскому шоссе в районе Челябинского кузнечнопрессового завода, на улицах Энергетиков и Бажова.

Застройщик передумал?

Тем временем застройщики, заключившие договоры на комплексное освоение застроенных территорий, уже не уверены, что хотят что-то строить. «В Челябинске с учетом нашей цены квадратного метра достаточно сложно для застройщика участвовать в этих программах. Город не помогает. Мы думали, город хоть каким-то образом поучаствует в сетях. Потому что сети там тоже надо реконструировать. Но город отказывается это делать, и на сегодняшний день этим заниматься достаточно сложно и проблематично. Еще один минус — люди, которые исторически живут на этих участках, не хотят в другие районы переезжать. Мы просто видим: если мы шагнем дальше, то это будут суды, и это будет очень долгосрочная перспектива», — рассказывает замдиректора компании «Бетотек-Строй» Сергей Пиксаев. Его сторону принимают застройщики, не связанные с проектом реновации.

«Программа очень специфична, – рассуждает управляющий ООО «Эко-Сити» Андрей Аликин. – Хотя она давно разработана и в каких-то городах работает, в Челябинске не прижилась. Пожалуй, лишь компания «Магистр» реализовывала проекты с расселением за свой счёт – да и то, делала это точечно. При этом, жители Челябинска всегда негативно реагируют на уплотнительную застройку. А расселять целые районы будет ещё более проблематично – в первую очередь потому, что на застройщика возложили не свойственную ему функцию взаимодействия с населением». Застройщики уточняют – жители, попадающие в программу реновации, могут выражать свое несогласие с условиями переселения только для того, чтобы получить больше возможных выгод от ситуации. То есть, «потребительский экстремизм» со стороны жильцов старых бараков застройщики считают вполне реальным препятствием для реализации программы.

Кто возьмёт на себя расходы?

В существующих рыночных условиях программа реновации мало привлекательна для инвесторов, уверен Станислав Ахмедзянов, руководитель компании «IBC-Недвижимость». «Программа реновации интересна городским властям, ведь она позволяет менять лик города за счёт бизнеса, – рассуждает он. – Здесь обязательное условие – чтобы у застройщика были какие-то ресурсы, инвестиции. Без денег здесь не обойтись. И в этом основная проблема – у челябинских застройщиков кризис, платежеспособных компаний осталось мало. Не хватает средств на то, чтобы заканчивать текущие проекты». По приблизительным подсчетам Станислава Ахмедзянова, у инвестора не менее 20% вновь построенного жилфонда уйдет на переселение жильцов бараков. Кроме этого, может понадобиться обновление коммунальной инфраструктуры, ведь районы старые. В дальнейшем, конечно, будет видно – если ситуация в экономике улучшится, застройщики могут заинтересоваться площадками со старой застройкой. Но и в этом случае, подчёркивают специалисты по недвижимости, всё зависит от конкретного места и его потенциала – поэтому нужно считать – сколько будет стоить стройка, переселение, сети, почем продавать конечный продукт, какая возможна прибыль. Еще одна опасность, по мнению Станислава Ахмедзянова, может таиться в новых поправках к закону о долевке. В частности, одному застройщику ограничат количество объектов, возводимых одновременно по договорам долевого участия. И такое ограничение будет принципиально расходиться с принципами комплексной застройки, которая лежит в основе программ реновации.

Источник фото: Chelyabinsk.ru, 31tv.ru