ТРК оголили метры

Падение посещаемости ТРК, начавшееся еще в прошлом году, продолжается. Так, за первые два месяца этого года Shopping Index — среднее количество посетителей в день на 1 тысячу квадратных метров торговых площадей — по которому и определяют уровень посещаемости, снизился, по отношению к значению прошлого года до 0,8. То есть, в целом, местные ТР, ТРК и ТРЦ потеряли около 20 % посетителей. Эксперты рынка местного недвижимости подтверждают эти данные. «Покупательская способность снизилась, и даже такие крупные челябинские торговые комплексы, как «Фокус», «Куба», «Горки», потеряли от 5 до 20% посетителей», — говорит директор по развитию риелторской компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов.

Усугубляет и без того непростую ситуацию еще одна тенденция, тоже федеральная — с российского рынка уходят арендаторы. Правда пик уходов наблюдался в прошлом году: «в целом по России более 40 известных сетей брендовой одежды покинули рынок», — замечает Стукалов. Российский сетевой ритейл, составлявший вместе с импортными сетями, костяк пула любого ТРК, тоже переживает не лучшие времена. Естественно, все по той же причине. «Из-за роста закупочных цен сложнее стало работать российским ритейлерам, — резюмирует аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили. — Ухудшилась общефинансовая ситуация в стране, в связи с чем снизилась покупательная способность населения, и, как следствие, упал уровень доходов арендаторов».

Впрочем, за год с лишним, что продолжается падение трафика, менеджмент местных торговых и торгово-развлекательных комплексов приспособился к ситуации. И сейчас сложившееся положение называет сложным, но не критичным. Статистические выкладки это подтверждают — согласно февральскому исследованию РК «Служба недвижимости» в городских ТК и ТРК всех типов пустуют 68 469 «квадратов» — это 5,7% от общей площади всех челябинских торговых комплексов или 9,1 от арендопригодной. При этом, ровно 1/5 часть объектов стоят забитыми под завязку — из 75 торговых комплексов Челябинска свободных мест под сдачу в аренду нет в 15 объектах. Зато еще в шестидесяти готовы предложить потенциальным арендаторам вакантные площади.

Преимущества крупных форм

Два крупнейших торговых комплекса Челябинска — «Родник» и Алмаз» —- относящиеся по классификации к суперрегиональным, и по мнению экспертов, и по уверению сотрудников УК, чувствуют себя едва ли не лучше всех. Они имеют значимое конкурентное преимущество за счет более широкого пула арендаторов, включая привлекательных якорей, и широкого выбора развлечений, ассортимента товарных групп и развлечений. В итоге, посещаемость этих объектов снизилась значительно меньше, чем во всех остальных челябинских ТК, да и дефицита качественных арендаторов здесь не наблюдают.

По словам руководителя отдела маркетинга ООО «Родник» Ольги Кузнецовой, в «Роднике» по-прежнему существует очередь из потенциальных арендаторов, ждущих, когда освободятся подходящие площади. «В среднем, посещаемость «Родника» не снизилась, — добавляет Кузнецова. — По-прежнему высокие цифры в праздники. Иногда мы даже делаем рекорды, перекрывая по посещаемости некоторые праздничные даты 2013 и 2014 годов». В «Алмазе», на первый взгляд проблем чуть больше — там сейчас не заполнено 17 тысяч м2 из 92. Но это следствие молодости объекта — по словам Ольги Кузнецовой, ситуация по заполненности комплекса скоро изменится: в настоящий момент вовсю идут согласования с будущими арендаторами.

Денис Стукалов замечает, что практически не пострадал не только трафик «суперегионалов», но и пул арендаторов — особого оттока брендов в этих ТРК нет. «В этих комплексах обычно заключают договора на срок от года и более, причем почти всегда — с известными федеральными либо международными брендами», — поясняет эксперт. А это обстоятельство, в свою очередь, обеспечивает постоянство крайне важного для арендаторов показателя — конверсии посетителей в покупателей. «Поведение посетителей наших объектов изменилось, — говорит Ольга Кузнецова. — Конверсия в «Роднике» теперь семь из восьми». По оценке Дениса Стукалова этот показатель несколько ниже — эксперт оценивает конверсию в этом ТРК как пять из семи. «Людей в комплексе действительно стало несколько меньше, — поясняет Стукалов. — Но, если посетитель туда пришел, то теперь он покупает чаще».

Измельчание арендного пула

Комплексы, которые до появления суперрегиональных, считались в Челябинске крупнейшими — «Фокус», «Куба», «Горки», как, впрочем, и их более молодые коллеги по сегменту суперокружных ТК вроде «Фиесты» и «Кольца», тоже, на первый взгляд, переживают происходящее без особых потрясений. Доля вакантных площадей на объектах этого типа даже меньше, чем в суперрегиональных ТК — 8,3% против 11,9%. На посещаемость здесь тоже, вроде, не жалуются. ИО директора по связям с общественностью ТРК «Горки» Светлана Ядрихинская называет сокращение трафика в «Горках» «небольшим», замечая, что связано в первую очередь с расположением комплекса. Медиадиректор холдинга «Русский дом» Юрий Ердуков также отмечает, что посещаемость ТРК «Фокус» просела незначительно. «Трафик последних месяцев снизился по сравнению с прошлым годом на 4-5%, — рассказывает Ердуков. — Но надо отметить, что посещаемость прошлого года была рекордной по сравнению с предыдущими. Так что трафик сейчас примерно такой же, какой был 2-3 года назад, а вакантных площадей в «Фокусе» менее 1%. Более всего аренда в «Фокусе» интересна тем, кто торгует одеждой и обувью, а самый высокий спрос на небольшие площади в 50-150 м2. Большими по метражу отделами интересуются в основном федеральные сети». Примерно такое же положение в других суперокружных ТК Челябинска.

Впрочем, высокий спрос на небольшие отделы свидетельствует о том, что пул арендаторов в таких ТРК постепенно хиреет, даже если якорные арендаторы остаются на местах. На место федеральных торговых компаний из высшей лиги ритейла, приходят игроки второго, а то и третьего эшелона. Но, по словам Дениса Стукалова, арендаторов из первого эшелона в «Фокусе» уже почти нет, если не считать якорей. Они покидают суперокружные комплексы, своим уходом превращая их в торговые центры. «Такая же ситуация начинает складываться не только в «Фокусе», но и в «Кубе». Оба ТРК не слишком удачно расположены, — поясняет эксперт. — Федералы прощаются с арендодателями по такой схеме: за месяц пишут письмо об уходе владельцу комплекса. Это намек на то, что они хотят снижения арендной ставки. Если им не идут на встречу, то через 30 дней компания съезжает. Благо, благодаря кризису арендатору всегда есть куда пойти».

ЧП районного масштаба

В остальных сегментах рынка торговых комплексов Челябинска ситуация складывается по-разному. Самая благополучная — в ТК окружного типа. В этом сегменте зафиксирована самая низкая доля вакантных площадей — 3,2%. Впрочем, причины такого положения вещей лежат на поверхности: заметная часть торговых комплексов окружного типа — это специализированные ТК вроде «Маяка у дома» или «Мебельного центра» на Чичерина. Или же объекты, расположенные там, где конкурентов попросту нет — например, ТК КС или ТК «Синегорье». В сегменте районных и микрорайонных ТК расклад противоположный — здесь самые высокие доли вакантных площадей — 15,7 и 14,4% соответственно.

Помимо общего спада посещаемости ситуацию усугубляет и то, что их арендаторами были небольшие компании по продаже одежды и многим из них просто не под силу пережить нестабильность валютных курсов.

За скидкой, как на праздник

Усугубляет положение небольших комплексов и то, что им недоступны те инструменты привлечения посетителей, которыми вовсю пользуется менеджмент крупных ТРК. Для суперокружных и суперрегиональных ТРК основными способами увеличить клиентский трафик сейчас являются различные ивенты и глобальные распродажи. «Проведение праздников, флэш-мобов и стимулирующих акций — это основная стратегия привлечения посетителей, — говорит Светлана Ядрихинская. — Такие мероприятия по-прежнему притягивают людей и увеличиваю оборот арендаторов». Такой же позиции придерживаются в «Фокусе». «Мы проводим скидочные акции и интересные развлекательные мероприятия, — рассказывает Юрий Ердуков, — Развиваем и делаем упор на семейный досуг. Это и обучающие мастер-классы выходного дня, встречи с интересными людьми в «Библио-Глобусе» и многое другое». Средством для удержания клиентов в «Роднике» считают распродажи. «Именно sale-проекты сегодня генерируют трафик», — замечает Ольга Кузнецова.

Не сезон для скидок

Тем не менее, все происходящее понизило общий уровень арендных ставок в местных ТРК, а главное, уравняло крупные и небольшие объекты. Если максимальный уровень ставок растет от сегмента к сегменту, то есть от районных ТРК к суперрегиональным, то минимальный уровень аренды примерно одинаков у всех. По данным РК «Служба Недвижимости» в феврале этого 2016-го минимальные ставки во всех сегментах рынка, за исключением суперегионального, колебались в пределах 450-300 руб за м2. Причем самый низкий их уровень — 300 руб за «квадрат» — был зафиксирован как раз в суперокружных ТРК.

При этом эксперты полагают, что если в начале года арендаторы могли выторговать для себя интересные условия, то сейчас «сезон скидок» прошел — управляющие компании не готовы серьезно двигаться в цене. «С начала года большинство арендаторов уже обращались по поводу снижения арендной платы и им шли на уступки, — говорит коммерческий директор АН «Пионер» Александр Фомин. — Но больше этого не произойдет — арендодатель ждет улучшения ситуации и порой ему проще поменять арендатора, который задолжал оплату или продолжает настаивать на снижении ставки».

Впрочем, такая неуступчивость, судя по всему, временное явление. На рост посещаемости и увеличение доходов арендаторов рассчитывать не стоит, а значит через несколько месяцев или кварталов менеджмент комплексов вновь пойдет им навстречу. «После очередного анализа ситуации на рынке собственники принимают решение о снижении арендных ставок для того, чтобы удержать операторов, — рассуждает Гурам Тухашвили. — Согласно прогнозам, подобная тенденция сохранится, и до конца года ставки снизятся в среднем на 15%».

Источник фото: omskgazeta.ru