Застройщику усложнили долевку

Какие новые требования предъявляют они к застройщикам, рассказывает Никита Мирный, управляющий партнер юридической компании «Мирный и партнеры».

Желая защитить права дольщиков, законодатели утвердили внушительный перечень требований, осложняющих жизнь застройщикам. И хотя внедрять их собираются поэтапно, времени на то, чтобы оперативно перестроить схемы работы, у компаний практически нет.

Основные положения нового закона вступают в силу с 1 января и с 1 июля 2017 г. Чтобы уложиться в сроки, застройщикам вряд ли удастся обойтись без квалифицированной помощи юристов, специализирующихся, как мы, на теме правового сопровождения строительства.

Поправки внесены почти в каждую статью 214-ФЗ: установлены требования к финансовой устойчивости строительной компании, ее информационной открытости, личности руководителей. Начиная новый проект с привлечением денег дольщиков после 1 июля 2017 г., застройщик должен будет подтверждать свой уставный капитал. Его размер поставлен в зависимость от объемов возводимого жилья. Собираешься построить небольшой дом на 2,5 тыс. м²? Обеспечь уставный капитал в 4 млн руб. Если площадь возводимых объектов не более 250 тыс. м², потребуется 400 млн руб. Если не хватает средств, можно привлечь партнеров, которые поручатся за тебя своим капиталом.

Ожидается, что схема с обеспеченным финансированием позволит освободить рынок от компаний-однодневок, не способных гарантировать возврат вложенных средств инвесторам.

В законе прописан и альтернативный способ привлечения денег на строительство: когда застройщик не участвует в привлечении средств дольщиков напрямую, привлекая для расчетов банк. То есть банк предоставляет строительной компании кредит на конкретный объект и контролирует его целевое использование. Дольщик открывает в том же банке специальный счет эскроу на приобретение жилья в строящемся доме. Застройщик получит эти деньги только после того, как компания выполнит свои обязательства и передаст дольщику построенную квартиру.

У каждого застройщика появляется обязанность производить отчисления, и, видимо, немалые, в компенсационный фонд долевого строительства. Фонд создается в качестве замены страхования. Предполагается, что средства из него впоследствии могут быть направлены на достройку домов.

Вводится раздельный учет финансирования по каждому возводимому фирмой объекту. Ранее нельзя было отследить, на какой дом направил застройщик полученные от дольщика деньги, если строилось несколько домов. Теперь же деньги из общего котла компании могут быть потрачены только на то, за что заплатил дольщик. Эта норма переплетается еще с одним пунктом: дольщики могут направить средства не только на возведение жилья, но и на соцобъекты — школы и детские сады.

В то же время застройщик может вообще лишиться права привлекать деньги дольщиков, если в отношении него начата процедура банкротства или принято решение о ликвидации фирмы. А также если его организация попадет в реестр недобросовестных подрядчиков, не уплатила налоги или имеет задолженность по ним или другим бюджетным платежам на сумму более 25% уставного капитала.

Запрет на привлечение средств дольщиков вступит в силу и для той компании, директор или главный бухгалтер которой имеют судимость за экономические преступления. Информацию такого рода, вероятно, будет легко проверить, ведь в открытом доступе в интернете будет размещен единый на всю страну реестр застройщиков.

При этом сайт должен быть и у каждой компании, работающей по схеме долевого финансирования. В рамках политики информационной открытости там должна быть размещена вся информация о компании, ее проектах, объектах, бенефициарах. Причем по вновь утвержденным, единым для всех компаний параметрам.

В рамках публикации я постарался перечислить основные принятые поправки, которые имеют первостепенное значение для застройщиков. Однако в законе много нюансов, касающихся самих дольщиков, госструктур и надзорных органов.

Не ошибусь, если скажу, что всем им будет полезно получить разъяснение новых правил игры на рынке долевого строительства.

Юридическая компания «Мирный и партнеры»

Челябинск, пл. Революции, 7а (бизнес-центр «Скиф»), офис 703

Тел./факс (351) 247-73-24, +7-912-899-05-62

mirniyco@mail.ru

mirniycompany.ru