Едет ли локомотив экономики?

На рынке строительства и аренды недвижимости Южного Урала под конец года сформировался ряд тенденций, отражающих общую ситуацию в экономике.

Не время делать ставки

Число желающих прикупить площадку с земельных аукционов в Челябинске и раньше было не слишком велико, но в этом году ситуация совсем печальная. С молотка за год удалось реализовать только 30% от общего объема участков. Самым ходовым товаром стали площадки под различные павильоны, киоски и прочие временные некапитальные объекты. За них коммерсанты готовы побороться и в разы взвинтить на торгах цену. На что-то крупное из застройщиков замахиваются только единицы, поэтому площадки под многоквартирные дома в большинстве случаев уходят по первоначальной цене в отсутствие других претендентов. Хуже всего дело обстоит с земельными участками под индивидуальное жилищное строительство. Горожане их покупать на торгах не хотят: из 50 площадок реализована треть. Возможно, смущает тот факт, что многие площадки поросли камышом или вовсе заболочены. Но в КУИЗО настаивают на том, что именно сейчас цена на землю наиболее привлекательна. Участники торгов могут не только арендовать землю, но и выкупить ее за 20% от кадастровой стоимости.

Борьба за миллион

Власти региона не строят иллюзий: объем возводимого и сдаваемого в строй жилья в этом году будет, видимо, самым низким с 2007 г. Как сообщают эксперты Единого реестра застройщиков, около 968 тыс. м2 введут строительные компании, а еще порядка 332 тыс. м2 придется на долю индивидуального жилищного строительства. Новые проекты девелоперы практически не заявляют. В лучшем случае фиксируют нулевые циклы. В 2017 г. застройщики Челябинска попробуют ввести в эксплуатацию 122 жилых дома — это 797,4 тыс. м2 жилья. Таковы данные заявленных проектных деклараций. Не исключено, что горожанам снова будут предлагать квартиры в панельных домах. Уже сегодня 65,7% от всего объема строящегося жилья — это панельные дома. Поскольку платежеспособность населения в 2016 г. не росла, а поводов для оптимизма 2017 г. экономистам не дает, то «панелька» и дальше будет оставаться самым востребованным жильем.

Работы в обмен на метры

Похожую картину можно было наблюдать во время предыдущего кризиса: многие компании переходили на бартерный расчет. Сегодня застройщики готовы рассчитываться квартирами со своими подрядчиками. Поэтому в открытых базах объявлений недвижимости появилось большое количество жилья в новостройках по сниженным ценам. Некоторые строительные компании пробуют «пристроить» свои квадратные метры по демпинговым ценам на федеральные проекты. Например, на переселение граждан из ветхо-аварийного жилья.

Цены сползают вниз

Как отмечают риелторы, 2016 г. был не самым лучшим для продажи недвижимости. Быстро реализовать квартиру или дом удавалось либо тем, кто владел действительно уникальным объектом, либо был готов к хорошему торгу. В противном случае покупателя с деньгами приходилось ждать в два-три раза дольше обычного. Аналитики портала N1.ru изучили сроки экспозиции квартир в Челябинске и выяснили, что на вторичном рынке быстрее всего продаются квартиры в Курчатовском районе. Жилье здесь находит покупателей примерно за 80 дней. Дольше всего продается вторичка в Советском районе — в среднем 100 дней. Зато для желающих улучшить свои жилищные условия, например, продать «однушку» и взять что-то более просторное, время оказалось весьма подходящим. Ведь размер доплаты уменьшился, поэтому многие покупатели смогли обойтись собственными накоплениями или небольшими потребительскими кредитами. За год средняя стоимость на вторичное жилье в Челябинске уменьшилась на 5,47%. Средняя цена «квадрата» опустилась до отметки 41,3 тыс. руб. Цифра была бы еще ниже, если бы под занавес года некоторые собственники не выставили на реализацию дорогостоящие объекты. Владельцы жилья стараются сбыть с рук то, что успело морально устареть, и купить ликвидные метры в более современных микрорайонах.

Митинг за митингом

Уходящий год оказался богатым на конфликтные ситуации в строительной сфере. Те застройщики, которые перенесли сроки реализации объектов, получили в ответ от дольщиков массу претензий и даже выходов на митинги и пикеты. Больше всего негатива собрало ООО «Гринфлайт», которое фактически расписалось в своем бессилии выполнить ранее взятые обязательства в обещанные сроки. Пока с делом разбирается суд, более 4 тыс. дольщиков ждут своих квартир. За достройку домов взялся трест «Магнитострой», но его мощностей не хватает для того, чтобы в ближайшее время вручить ключи от квартир всем покупателям. Также волна недовольств в этом году коснулась СК «Речелстрой» (застройщик микрорайона «Чурилово Lake City»), СК «Челси» (микрорайон «Яблоневый), СК «Град» (жилой комплекс на Доватора–Воровского), Уральской строительной компании (ЖК «Княжеский») и других.

Опасная первичка

Недоверие к первичной недвижимости в этом году стало очевидным даже для самых оптимистичных застройщиков. После скандала с микрорайоном «Академ Riverside» покупатели поняли, что отрасль погружается в кризис, и даже реклама от первых лиц города и области не гарантирует проекту успешности. Застройщики с трудом продают жилье, которое будет сдано в эксплуатацию через полгода и больше. Для своей безопасности покупатель выбирает объекты со стадией готовности выше 70%. А еще лучше, если ввод дома гарантируется через два-три месяца, поскольку само вручение ключей может состояться еще через несколько месяцев после сдачи дома госкомиссии. Продажи на стадии котлована теперь мало кого могут соблазнить низкой ценой. Неудивительно, что многие компании города вынуждены были перенести сроки сдачи своих домов или даже вовсе отправить проекты в долгий ящик.

За другой жизнью

Примерно год назад взял свое развитие еще один тренд — миграция жителей Челябинской области в другие регионы. Но если тогда это были лишь намерения, то теперь дело дошло до конкретных действий. Об этом свидетельствуют участившиеся обращения граждан к риелторам с вопросом о покупке квартиры в других регионах. Больше всего челябинцев интересуют города ближайших областей — Екатеринбург, Тюмень, Пермь. Популярны также Санкт-Петербург и Краснодарский край. Москву рассматривают редко: слишком велика разница между стоимостью квадратного метра в Челябинске и столице. Риелторы выделяют три основные категории покупателей. Первая — это те, кто хочет сохранить и приумножить свои накопления. С челябинскими «квадратами» это сейчас почти нереально, а вот с питерскими или сочинскими — вполне. Вторая категория покупателей — это родители, заботливо обеспечивающие место жительства своему будущему студенту. Третья часть граждан готова переехать на новое место для постоянного проживания. Причем среди них встречаются и пожилые люди, которым все равно, где получать свою пенсию.

Street-retail: сдается все

Желание сдать или продать помещение в сегменте street-retail за год приняло в Челябинске характер эпидемии. Вывески о реализации вакантных площадей теперь уже можно встретить не только на удаленных улицах, но и на самых лакомых местах. По данным РК «Служба недвижимости», больше всего на продажу выставлено объектов в Центральном (24%), Калининском (20%) и Курчатовском (19%) районах. Вместе с Советским районом эти территории удерживают самые высокие цены за «квадрат» в городе. Чтобы прикупить понравившийся объект в Челябинске, можно ориентироваться на среднюю стоимость в 62 тыс. руб. Торг, конечно, уместен. Сдавать в аренду помещения street-retail тоже стало не так выгодно, как раньше. За год средняя ставка аренды ушла вниз на 5,8%. Дорогие помещения подешевели сильнее других — на 11,1%.

Офисная пустошь

Всеобщее падение добралось и до офисных площадей. Из-за массового сворачивания бизнеса и его оптимизации рынок офисных центров внезапно насытился. Если в 2015 г. аналитики РК «Служба недвижимости» насчитали 24,6 тыс. м2 свободных площадей, то спустя год цифра выросла практически вдвое — до 50,4 тыс. м2. В целях экономии арендаторы и покупатели рассматривают недорогие офисы класса С, В, В+. Еще один способ оптимизации затрат — аренда офисных площадей на окраине города, чем тоже активно пользуются предприниматели. А вот владельцам качественных офисных площадей приходится в ожидании арендаторов затягивать пояса. В этом сегменте число вакантных метров за год удвоилось.

Источник фото: Keytown.me