Сим отстроился
1 ноября 2010, 16:56
Рынок недвижимости города Сима, так же как и большинство аналогичных рынков в малых городах, находится в депрессии, И шансов на выход из нее у рынка практически нет.

sim.jpg

Город Сим сочетает в себе все радости и горести российской глубинки, и с этим ничего нельзя поделать. Уральская природа дивной красоты, пряная экзотика горнозаводского демидовского быта — и рядом с ней махровые образчики застойного социализма и печальные реалии нынешнего дикого капитализма. Так, в городе, которому самой судьбой указано превратиться в курортный город-музей, приезжему человеку невозможно найти ночлег. В единственной ведомственной гостинице, принадлежащей ОАО «Агрегат», разрешено селить только командированных. А какие командированные, когда и сам завод на ладан дышит? Поэтому корреспонденту «Курса дела» пришлось ночевать в загородном мотеле на трассе, в теплой компании дальнобойщиков и автотуристов. Так что тему гостиничной недвижимости закрываем сразу — нет ее в Симе и не предвидится.

image_02_goroda_03_98.jpgОт оглобли к пропеллеру

Теперь немного об истории этого прекрасного, хоть и обиженного богом городка. Находится он в 290 км западнее Челябинска. К слову, от столицы Башкортостана Уфы до Сима всего лишь 120 км. Возник город во времена «горнорудной лихорадки» — на Южном Урале в середине XVIII века открыли богатейшие залежи железной руды и в течение десяти лет было построено сразу 24 завода. Среди них был и Симский железоделательный завод, возведенный в 1759 г. в 45 км от Катав-Ивановского завода в верховьях реки Сим купцом Матвеем Мясниковым. Отдача земель под завод вызвала протесты со стороны влиятельных башкирских старшин, в том числе и юного Салавата Юлаева. Он даже пытался вернуть эти земли через суд, но проиграл дело и был приговорен к крупному штрафу. Обиды заводчикам он не простил — во время пугачевского бунта завод был дважды захвачен и сожжен мстительным батыром. Восстановили его лишь спустя три года и семь месяцев.

В 1893 г. на Симском заводе было начато производство стали мартеновским способом, а в 1898 г. рядом с городом прошла железная дорога Самара – Златоуст. От Сима до станции Симская была построена конная железная узкоколейная дорога. До 1915 г. завод оставался металлургическим, а после изменил профиль на машиностроительный. В 1935 г. завод из ведения Уралсельмаша перешел в ведение министерства обозостроения и переименован в Симский обозный завод. Во время войны сюда были эвакуированы два московских агрегатных авиазавода, благодаря которым город фактически обрел второе дыхание. После войны завод продолжал работать на оборонные нужды, выпуская более 40 наименований гидроагрегатов для гражданской и боевой авиации.

Начиная с 60-х завод «Агрегат» — единственное в городе градообразующее предприятие, от которого зависит вся социальная инфраструктура Сима. В это время в городе появились канализация, горячее водоснабжение, централизованная система отопления, ежегодно строилось и сдавалось по два 60 – 100-квартирных дома.

Пожар и разруха

При всем при том сегодняшний Сим выглядел бы куда более патриархально, если бы не несчастье — пожар, случившийся 25 мая 1975 г. Масштабы его были столь велики, что о пожаре передали даже вражеские голоса по радио «Голос Америки» и Би би си. Тогда полностью выгорел весь центр города — около 156 жилых домов, что составляло почти треть всего жилого фонда. Государство, конечно, пришло на помощь погорельцам. Так что благодаря этому печальному событию центральная часть Сима выглядит вполне «по-городскому» — на месте бревенчатых избушек красуются панельные дома. Квартал новых пятиэтажек на ул. Кирова, который в народе долго называли «Погорельским», и есть сегодняшний городской Сим — ул. Володарского, Революции, Кирова, Пушкина. Здесь сосредоточены все магазины, медицинские и учебные заведения, коммерческие и государственные структуры.

К сожалению, перестроечные времена ударили по градообразующему предприятию Сима довольно крепко. Объемы производства здесь резко упали, что послужило поводом для сокращения штатов. Поэтому сегодня на «Агрегате» трудится всего лишь 3 тыс. человек, тогда как в лучшие времена численность работающих доходила до 9 тыс.: фактически все трудоспособное население работало на нужды авиационной промышленности. Сегодня к экономическим проблемам прибавились еще и демографические — население города с 1992 г. неуклонно сокращается. Сегодня в этой связи, казалось бы, нет смысла говорить о дефиците вторичного жилья. Действительно, местные эксперты это подтверждают: дефицита нет. Но при этом сетуют на плачевное состояние этой вторички, которая ветшает буквально на глазах. Фактический износ зданий составляет 50 – 60%. Чрезвычайно больной вопрос для Сима — состояние инженерных коммуникаций и крайняя изношенность водопроводных сетей. Город, который еще с дореволюционной поры питают водой три скважины, испытывает большие проблемы с очисткой воды. И чтобы решить вопрос, необходимо пробурить минимум еще одну.

Ценовая устойчивость

Теперь подробнее о самом рынке недвижимости. В 2009 г. население Сима составляло 15,6 тыс. жителей, и лишь 4 – 5 тыс. симчан проживало в частном секторе. Остальные — обладатели квартир в многоквартирных муниципальных домах. Государственное жилье в Симе возводилось силами строительного управления «Симстрой» преимущественно в 70-е годы прошлого века. Финансировало стройку ПО «Агрегат», и последний всплеск строительства пришелся на времена, когда директором Симского агрегатного объединения работал Виктор Давыдов, будущий председатель Законодательного собрания Челябинской области. При нем на ул. Революции в конце 80-х был построен 50-квартирный пятиэтажный дом улучшенной планировки. В 1993 г. весь жилой фонд перевели с заводского баланса в собственность города, что только прибавило проблем коммунальщикам. Стоимость жилья в многоэтажных домах сейчас следующая: за однокомнатные квартиры просят от 600 до 700 тыс. руб., стоимость двухкомнатных колеблется от 900 тыс. до 1 млн руб., «трешки» — от 1,2 млн руб. и выше. Впрочем, при удачном стечении обстоятельств можно и 4-комнатную квартиру приобрести за 800 тыс. руб. — такое объявление мы обнаружили на рекламном щите. Кризис на цены не повлиял — на протяжении 2009 г. цена квадратного метра на вторичном рынке колебалась незначительно.

image_03_goroda_03_98.jpgНе очень приятная для коренных симчан особенность местного жилищного рынка связана с тем, что микрорайон «Верхняя зона», расположенный рядом с больничным городком, облюбовали черные риэлторы, которые вывозят сюда из Уфы антисоциальную публику. А та, помимо всего прочего, разоряет собственное жилье самым варварским образом. Дело доходит до того, что люди демонтируют в своих квартирах батареи и обменивают их на водку. Естественно, такое соседство не нравится местным жителям и спрос на жилье в «Верхней зоне» заметно ниже.

Самое интересное, что, в отличие от многих настолько же депрессивных городков горнозаводской зоны, в Симе кое-какие перспективы в строительстве нового жилья все же просматриваются. Так, в планах значится строительство 40-квартирного дома на перекрестке ул. Кирова и Гузакова. Проект дома полностью выполнен, осталось определиться с количеством дольщиков и источниками финансирования. Еще два дома (ул. Пушкина, 7, и ул. Кирова, 10) планируется полностью реконструировать и превратить в малосемейки для молодых семей.

Частный сектор занимает подавляющую часть города. В основном это достаточно старые дома постройки 50 – 60-х годов, а то и более старых. Фешенебельные особняки можно сосчитать по пальцам, хотя имеется в Симе и свой коттеджный поселок МЖК, построенный в 1987 – 1992 гг. силами молодых заводчан. Ограниченный улицами Луговой, Лесной и Чехова, поселок этот всем хорош, за одним досадным исключением. Газ хоть и пришел в Сим в 1998 г., но каким-то образом магистраль прошла стороной в 300 м от поселка. Сегодня владельцы 50 особняков площадью 130 – 150 м2 отапливают свои хоромы скверным ашинским углем и дорогими местными дровами, отправляя жалобные депеши в областной центр. Собственно, большая часть частных домов отапливается дровами, газифицированы лишь улицы, прилегающие непосредственно к заводскому центру.

Коммерческая недвижимость в Симе, как уже было сказано, расположена очень компактно — в районе городского рынка и на первых этажах домов на прилежащих к нему ул. Кирова и Революции. Здесь сосредоточены все «козырные» горнозаводские сетевики: «Магнит», «Эльдорадо», «Варвара». Сектор коммерческой недвижимости скромен — на весь город от силы десяток отдельно стоящих капитальных объектов. Остальная торговля ютится в павильончиках, палатках, цокольных этажах жилых зданий. Частный сектор обделен торговлей жестоко — так, на длиннейшей ул. Октября, ведущей от автотрассы к центру города, обнаружен ровно один магазинчик «У березки».

Разговоры о перспективах развития местного рынка недвижимости повергают местных жителей в ступор. Никаких позитивных факторов в наличии нет: от федеральной трассы, едва не разрезающей город пополам, никакого навара в бюджет, за исключением вредоносных выхлопов. Единственная надежда на процветание авиационного завода, который и по сей день остается главной опорой населения. В этой связи пророчески звучат слова академика Менделеева, побывавшего здесь в 1899 г.: «Условия, в которые был поставлен симский обыватель, сложились для него весьма неблагоприятно. Его существование зависело всецело от завода».