Небезопасное размножение
23 марта 2011, 16:55
Несмотря на пессимистичные прогнозы на ближайшее будущее рынка недвижимости, незначительного изменения ценового тренда хватило для того, чтобы всколыхнуть челябинских риэлторов.

rieltor_09.jpgПока экономисты, чиновники, аналитики и сами предприниматели ждали сентябрьской волны кризиса и нового упадка, южноуральский рынок недвижимости преподнес осенний сюрприз. Цена квадратного метра на некоторые категории жилья впервые с начала экономических неурядиц пошла вверх. На этом неожиданности не закончились. Впрочем, вторая из них естественным образом вытекает из первой: после зимнего почти катастрофического сокращения и летней спячки на рынке риэлторских услуг стали появляться новые игроки.

Infogr.gif

Крутое пике

Год назад риэлторы попали в «черный список» профессий, наиболее пострадавших от кризиса. Что, впрочем, неудивительно: платежеспособный спрос в мгновение ока превратился в отложенный, и сделки купли-продажи жилья, которые неплохо кормили агентов до кризиса, сошли на нет. Из-за упавших доходов многие агентства недвижимости вынуждены были покинуть рынок. Одним из первых регионов России, где зафиксировали повальное «бегство из профессии», стал Башкортостан. В июне 2008 г. в Уфе работало около 270 риэлторских контор. Однако уже в декабре 2008 г. их число сократилось до 156, а после новогодних праздников и рождественских каникул открыться решились и вовсе единицы — в феврале 2009-го в городе действовало всего 45 агентств недвижимости. Впрочем, к апрелю 2009 г. численность риэлторского «населения» снова чуть подросла — до 59 агентств.

В Челябинске усыхание рынка было почти таким же массовым, но менее стремительным. Год назад в городе работало порядка 350–400 агентств недвижимости (по отдельным данным до 600 компаний), из них крупных — не более 3–4 десятков. До августа 2009-го, по оценке президента Ассоциации риэлторов «Южный Урал» Арсена Унаняна, дожило лишь 70 «самых стойких». Ряды стали таять и в самой ассоциации. К примеру, в конце зимы часть компаний лишилась членства в этом профессиональном объединении за нарушение положения «Об этике». Другие же нарушили положение «О членстве», отказавшись от уплаты членских взносов. «Нет денег даже на это», — сетовали риэлторы. В итоге сейчас в ассоциации, которая до кризиса насчитывала более 50 членов, осталось порядка 30 компаний.

«Первыми с рынка уходили риэлторы, которые умели зарабатывать только легкие деньги на растущем рынке, — рассказывает директор АН «ВЕК» Андрей Ветхов. — Когда кризис коснулся рынка и цены пошли вниз, такие «специалисты» не смогли сработать с клиентами на понижение. Рост издержек и снижение эффективности рекламы также сказались на эффективности риэлторских компаний. Словом, выдержать кризисный путь смог только тот, кто не растрачивал деньги направо и налево, а сформировал некоторый запас средств».

На федеральном уровне одними из первых испытали на себе проблемы крупные сетевые компании, а вместе с ними и их региональные франчайзи. Им пережить кризис оказалось сложнее всего, ведь к типичным расходам пришлось еще и раскошелиться на франшизу. К тому же, как отмечают местные эксперты, не все смогли учесть особенности регионального рынка. Технологии работы, которые используются в Москве, не всегда можно успешно применить в Челябинске. А самой главной проблемой стал персонал, главным образом профессиональные управленцы, которые бы могли вести бизнес не только с учетом региональных особенностей, но и с поправкой на кризис. В итоге свои южноуральские офисы начали закрывать либо в лучшем случае менять их расположение на более экономичные метры столичные «МИАН», DOKI, «Дом.ру», Century 21. Впрочем, многие сетевые агентства закрылись не только в Челябинске, но и в Москве. Новые федеральные игроки осваивать челябинский рынок риэлторских услуг пока не собираются.

Фокусы с комиссией

Как известно, спасение утопающих — дело рук самих утопающих. В полном соответствии с этим правилом падение спроса на риэлторские услуги привело к тому, что нынешним летом некоторые агенты и вовсе предложили снизить комиссию за свою работу. Как правило, вознаграждение риэлтора — это процент со сделки. В среднем размер комиссии по Челябинску составляет 3–4 процента, и раньше демпинг практиковался только в самых крайних случаях. Сейчас после непродолжительного торга со многими агентами можно сговориться на 1–2%, а некоторые и вовсе неофициально перешли на скромную фиксированную плату — 10–12 тыс. руб. со сделки с жилой недвижимостью.

Директор квартирного центра «Энергия» Максим Ландихов оценивает этот шаг как вынужденную меру. По его словам, большинство агентств начало минимизировать свои расходы по стандартной схеме: переезд в более дешевый офис или сокращение занимаемых площадей, экономия на расходных материалах, рекламе и т. д. «Для нормальной работы фирмы с учетом некоторого финансового запаса прочности и расходов на обучение сотрудников необходима комиссия не ниже четырех процентов от суммы сделки, — замечает Ландихов. — Так что снижение комиссионных — это необходимость, попытка выжить. Впрочем, в случае работы с профессиональным риэлтором, который способен качественно сработать при любой, даже заниженной комиссии, потребитель не несет особых рисков».

Попытку упорядочить стихийный процесс предприняла Ассоциация риэлторов «Южный Урал» — практически параллельно здесь начали прорабатывать варианты соглашения о комиссии. Если раньше процент со сделки получали и риэлтор продавца, и риэлтор покупателя, то теперь, согласно этому документу, агентам по недвижимости предлагают перейти на единую комиссию, которую агенты, представляющие интересы обоих участников сделки, делят между собой. Впрочем, нечто подобное происходит и в соседних регионах: так, Гильдия риэлторов Пермского края предложила установить единый тариф комиссионного вознаграждения за услуги. Профессионалы рынка убеждены, что можно сойтись на 3% от стоимости продаваемого или приобретаемого объекта недвижимости, тогда как проводить сделку за меньшую цену — значит поставить бизнес под прямое разорение. «Если компания отвечает за качество своей работы, почему нужно изменять стоимость своих услуг? — удивляется заместитель директора по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. — Цена недвижимости снижается, значит, и вознаграждение риэлтора уменьшается (при условии, что мы говорим о процентном вознаграждении). Изменение стоимости услуг в сторону снижения подчеркивает отсутствие профессионализма. Ведь работы меньше не стало. По-прежнему нужно с большей ответственностью относиться к каждому объекту недвижимости и к каждому клиенту. По-прежнему нужно выполнять весь комплекс работ по продаже либо покупке объекта».

Смягчить влияние кризиса части риэлторских компаний помогла диверсификация бизнеса. Кто-то стал параллельно заниматься дизайном интерьера, дизайном ландшафта, просто юридическими услугами. Несмотря на то, что сделки купли-продажи совершались нечасто, фирмы стали активно предлагать помощь в оформлении прав на наследство, приватизации и других квартирных вопросах. Так как некоторые стройки Челябинска из-за отсутствия инвестиций были заморожены, участники долевого строительства запаниковали. Многие из них были готовы расторгнуть договоры долевого участия, но не знали, как это сделать. Так что у риэлторов добавилось новой работы — юридическая помощь дольщикам в возврате вложенных в стройку денег.

Чтобы выжить, некоторые риэлторские компании вынуждены расширять и сферу интересов: агентства недвижимости, ранее специализировавшиеся, к примеру, на загородном жилье, пробуют силы не только в сегменте жилой, но и коммерческой недвижимости. Но основной упор в работе большинство риэлторов продолжает делать на дешевые массовые услуги: аренда квартир, продажа комнат и т. д. Этим, к слову, уже не гнушаются даже крупные рыночные лидеры, которые до финкризиса не хотели брать на себя «мелочевку». Некоторые агенты уже придерживаются стратегии повышения объема продаж, а не суммы отдельных сделок. Как показывает практика, в нынешних условиях при небольшой комиссии, но с приемлемым объемом продаж риэлтор может заработать больше.

Тень черного маклера

Сентябрь был отмечен тенденцией, которую риэлторы так долго ждали: цены на челябинское жилье стали подрастать. Конечно, это уже далеко не те темпы роста, которые сохранялись вплоть до осени 2008 г. Да и коснулось повышение не всех сегментов жилья. Стоимость квадратного метра чуть подросла на жилье бизнес- и элит-класса (хотя формулировка «элит» весьма условна для южноуральской столицы). Понемногу начал оживать платежеспособный спрос среди состоятельных граждан, которые почти год придерживали сбережения и ждали ценового «дна».

Агентов недвижимости этот тренд все-таки обнадежил — цены на услуги у отдельных агентств тут же пошли в рост. Да и рынок в целом среагировал моментально: по некоторым оценкам, в городе сегодня действует уже более 200 агентств и частных риэлторов. «Основной пул агентств, которые уверенно чувствовали себя до кризиса, смог внести изменения в свою работу и адаптироваться к кризисным условиям, — констатирует Денис Стукалов. — Но в августе на рекламном поле присутствовали уже 363 риэлторские компании. Большая часть из них — это новые агентства, организованные сотрудниками тех агентств, которые закрылись в кризис. Открывается много новых компаний, растет число частных маклеров. Причина их появления одна — стремление быстро и легко заработать. А работу им дают люди, которые хотят сэкономить на операциях со своей недвижимостью. Кто от этого выигрывает?». С коллегой соглашается и Андрей Ветхов: «Новоиспеченные компании — это чаще всего фирмы из одного-трех человек. В риэлторы набирают всех подряд; квартиры многие выставляют без заключения договоров, то есть не несут ответственности за клиента и объект. Например, в поселке Новосинеглазовский новоиспеченные риэлторы выставили квартиры по ценам центра Челябинска. «Двушка» в среднем стоит 1,5–1,8 млн руб. А ведь это и «хрущевки», и «брежневки», и «серийка» — и все по одной цене. Поинтересовался у них, а не высокая ли цена? На меня буквально набросились — манерой общения был просто шокирован».

Всплеск риэлторской активности, скорее всего, отбросит рынок в целом на несколько лет назад — большинство риэлторов «послекризисного призыва», озабоченные прежде всего выживанием, явно не будут особенно стремиться цивилизовать свой бизнес. «Учитывая, что желающих заниматься риэлторским бизнесом становится все больше, — резюмирует Арсен Унанян, — нетрудно предположить, что и число жертв черных маклеров и недобросовестных риэлторов будет множиться в геометрической прогрессии».