kursdela.biz
Ошалеть по-уральски
26 апреля 2011, 17:56
Ошалеть  по-уральски
Южноуральские ГЛЦ становятся все более интересными с точки зрения строительства возле них коммерческой недвижимости, что приводит к закономерному росту цен на частное жилье в районах популярных горнолыжных трасс.

Опубликовано в 2007 г.

Южноуральские ГЛЦ становятся все более интересными с точки зрения строительства возле них коммерческой недвижимости, что приводит к закономерному росту цен на частное жилье в районах популярных горнолыжных трасс.

For_metraj.jpgМировой опыт свидетельствует: развитие объектов спортивного туризма всегда сопро­во­ж­да­ет­ся бу­мом на ло­каль­ных рын­ках ком­мер­че­с­кой не­дви­жи­мо­сти. За­ме­тим при этом, что про­пу­ск­ная спо­соб­ность та­ких гор­но­лы­ж­ных цен­т­ров (ГЛЦ), как Аб­за­ко­во, Бан­ное и Ад­жи­гар­дак, со­з­да­ла все пред­по­сыл­ки для ди­на­ми­ч­но­го раз­ви­тия ча­ст­но­го гос­ти­ни­ч­но­го се­к­то­ра и спро­во­ци­ро­ва­ла це­но­вой бум как на рын­ке стро­и­тель­ст­ва, так и на рын­ке вто­ри­ч­но­го жи­лья.

В на­сто­я­щий мо­мент наи­бо­лее пер­спе­к­тив­ные с то­ч­ки зре­ния спор­тив­но­го ту­риз­ма рай­оны Юж­но­го Ура­ла ста­ли на­сто­я­щим Клон­дай­ком для тех, кто ин­ве­сти­ру­ет в ком­мер­че­с­кую и раз­вле­ка­тель­ную ин­ф­ра­стру­к­ту­ру. Сред­ний рост цен на вто­ри­ч­ное жи­лье в рай­онах гор­но­лы­ж­ных ку­рор­тов экс­пер­ты оце­ни­ва­ют от 25 до 50% в год. Это сре­д­не­ста­ти­сти­че­с­кая циф­ра. При­мер­но та­кая же ди­на­ми­ка на­блю­да­ет­ся и в Ле­нин­град­ской об­ла­с­ти (Иго­ра), и в Кра­с­но­яр­ском крае (Бо­б­ро­вый Лог), и в Са­я­но­гор­ске (Гла­день­кая).

В Че­ля­бин­ской об­ла­с­ти пер­спе­к­ти­вы ту­ри­сти­че­с­кой от­рас­ли, ори­ен­ти­ро­ван­ной на ГЛЦ, наи­бо­лее по­вли­я­ли на рост цен на не­дви­жи­мость в Сат­ке, на­се­лен­ных пун­к­тах вбли­зи Трех­гор­но­го, Зла­то­ус­та, Аши, Ми­ас­са, Но­во­аб­за­ко­во и озе­ра Бан­ное. В бли­жай­ших к трас­сам де­рев­нях и по­сел­ках ску­па­ет­ся вет­хое (в пер­вую оче­редь) жи­лье под снос и на его ме­с­те воз­во­дит­ся но­вое, пред­на­зна­чен­ное, как пра­ви­ло, ис­к­лю­чи­тель­но для сда­чи в арен­ду ту­ри­стам. Та­ким об­ра­зом, ры­нок не­дви­жи­мо­сти пе­ре­ори­ен­ти­ро­вал­ся с вну­т­рен­не­го по­ку­па­те­ля на внеш­не­го, при этом в бу­к­валь­ном смы­с­ле рас­цве­та­ют на гла­зах ра­нее за­пу­щен­ные на­се­лен­ные пун­к­ты, ста­но­вясь по­до­би­ем ев­ро­пей­ских спор­тив­ных де­ре­вень ти­па не­мец­ко­го Обер­хо­фа.

Сто­ит от­ме­тить, что раз­ви­тие ин­ф­ра­стру­к­ту­ры са­мих ку­рор­тов ко­с­вен­но по­вли­я­ло и на воз­ро­с­шую при­вле­ка­тель­ность жи­ло­го фон­да в бли­жай­ших к ку­рор­там му­ни­ци­паль­ных об­ра­зо­ва­ни­ях. Так, на­при­мер, в Сат­кин­ском рай­оне в де­рев­не По­ро­ги бы­ли по­сто­ян­ные пе­ре­бои с элек­т­ро­снаб­же­ни­ем, по­сколь­ку ток по­сту­пал от ста­рой элек­т­ро­стан­ции, по­стро­ен­ной еще в на­ча­ле ХХ ве­ка. Для гос­ти­ни­цы «По­ро­ги» соб­ст­вен­ни­кам при­шлось от­ре­гу­ли­ро­вать ча­с­то­ту по­да­чи то­ка, а за­од­но и для де­рев­ни. Впо­с­лед­ст­вии был ре­шен во­п­рос о про­ве­де­нии 10 км элек­т­ро­се­тей от дру­го­го ис­то­ч­ни­ка элек­т­ро­снаб­же­ния. Зна­че­ние раз­ви­тия тур­биз­не­са для эко­но­ми­ки му­ни­ци­паль­ных об­ра­зо­ва­ний на­чи­на­ют осоз­на­вать и го­род­ские чи­нов­ни­ки: часть бюд­жет­ных средств на­пра­в­ля­ет­ся на стро­и­тель­ст­во ту­ри­сти­че­с­ких объ­е­к­тов, что то­же сти­му­ли­ру­ет рост по­пу­ляр­но­сти то­го или ино­го рай­она.

Завьялиха. Пока еще цветочки

Отель «Ка­мен­ный цве­ток» для всех, кто при­ез­жа­ет на Завь­я­ли­ху об­ка­ты­вать де­сять трасс и че­ты­ре подъ­ем­ни­ка, по­ка без­аль­тер­на­ти­вен в си­лу то­го, что вся зе­м­ля, на ко­то­рой мо­ж­но еще что-то по­стро­ить в не­по­сред­ст­вен­ной бли­зо­сти к скло­ну, от­но­сит­ся к ЗА­ТО Трех­гор­ный, где по­лу­чить раз­ре­ше­ние на за­строй­ку про­с­то­му смерт­но­му не ме­нее сло­ж­но, чем по­пасть в этот за­кры­тый го­род. Обе­щан­ная ин­ве­сто­ра­ми пер­спе­к­ти­ва стро­и­тель­ст­ва мо­ло­де­ж­ной де­рев­ни на пол­то­ры ты­ся­чи че­ло­век и кот­тед­ж­но­го го­род­ка по­ка ос­та­ет­ся пер­спе­к­ти­вой. По­э­то­му ча­ст­ная ини­ци­а­ти­ва на­шла свое при­ло­же­ние в бли­жай­ших на­се­лен­ных пун­к­тах — Юрю­за­ни и де­рев­не Пер­ву­ха. Ча­ст­ный се­к­тор сда­ет­ся под жи­лье, ча­с­ти­ч­но об­но­в­ля­ет­ся и бла­го­ус­т­ра­и­ва­ет­ся, но рас­про­да­вать свои до­ма под ус­т­рой­ст­во ча­ст­ных гос­ти­ниц ва­ря­гам ме­ст­ные жи­те­ли не спе­шат. Впро­чем, и не­об­хо­ди­мо­сти в та­ко­м ко­ли­че­ст­ве гос­ти­ниц, как, на­при­мер, на Бан­ном или в Аб­за­ко­во, то­же нет: ска­зы­ва­ет­ся от­но­си­тель­ная бли­зость к об­ла­ст­но­му цен­т­ру. Мно­гие лю­би­те­ли гор­ных лыж и сно­у­бор­дин­га при­ез­жа­ют сю­да на один день, не за­мо­ро­чи­ва­ясь про­б­ле­ма­ми по­стоя. Го­во­рить о ка­ком-то про­ры­ве в ди­на­ми­ке ро­с­та цен на жи­лье здесь по­ка еще ра­но. Но это по­ка. В даль­ней­шем все бу­дет за­ви­сеть от раз­ви­тия ин­ф­ра­стру­к­ту­ры ГЛЦ.

Аджигардак. Все выше, и выше, и выше

По­пу­ляр­ность это­го гор­но­лы­ж­но­го цен­т­ра уже и се­го­д­ня до­с­та­то­ч­но вы­со­ка. Как вы­сок и его це­но­вой по­рог. Что же ка­са­ет­ся ро­с­та цен на жи­лье, то спро­во­ци­ро­ван он был в те­че­ние по­с­лед­них двух лет на­ча­лом стро­и­тель­ст­ва но­во­го ГЛЦ «Две до­ли­ны». По обе­ща­ни­ям ав­то­ров это­го про­ек­та сто­и­мо­стью $70 млн, под Ашой по­я­вит­ся гран­ди­оз­ный гор­нолы­ж­ный ку­рорт ев­ро­пей­ско­го уров­ня. Ча­ст­ный ры­нок на эти обе­ща­ния сре­а­ги­ро­вал до­с­та­то­ч­но бы­ст­ро. На­ча­лась ак­тив­ная скуп­ка жи­ло­го се­к­то­ра в той ча­с­ти го­ры Ад­жи­гар­дак, где на­ча­лась строй­ка. Ску­па­ют­ся не толь­ко ка­пи­таль­ные до­ма, но и са­до­вые до­ми­ки. Осо­бен­но ак­тив­но этот про­цесс идет в Минь­я­ре, где це­ны на жи­лье вы­ро­с­ли до ры­но­ч­ных цен на ква­д­рат­ный метр в Аше (18 000 руб. за м2). В са­мой Аше жи­те­ли по­сел­ков при­об­ре­та­ют квар­ти­ры, ос­та­в­ляя свои де­ре­вен­ские до­ма под сда­чу в арен­ду бу­ду­щим по­се­ти­те­лям «Двух до­лин». Та­кой «ис­ход» из де­рев­ни в го­род на­ря­ду с про­чи­ми фа­к­то­ра­ми так­же по­вли­ял на по­вы­ше­ние цен на не­дви­жи­мость в рай­он­ном цен­т­ре. И в пер­спе­к­ти­ве — толь­ко по­вы­ше­ние. В поль­зу это­го го­во­рит тот факт, что «Две до­ли­ны» смо­гут при­ни­мать од­но­вре­мен­но до 6000 че­ло­век, а в год — до 290 000, по­сколь­ку ком­п­лекс со­би­ра­ет­ся ра­бо­тать круг­лый год, что зна­чи­тель­но по­вы­ша­ет его при­вле­ка­тель­ность для рын­ка не­дви­жи­мо­сти. Кро­ме то­го, ми­ро­вой опыт по­ка­зы­ва­ет, что оп­рав­да­ны вло­же­ния в ку­рор­ты, ко­то­рые раз­ви­ва­ют­ся при го­су­дар­ст­вен­ной под-дер­ж­ке, ко­г­да бюд­жет­ные сред­ст­ва вкла­ды­ва­ют­ся в раз­ви­тие до­рог, ком­му­ни­ка­ций и про­чей ин­ф­ра­стру­к­ту­ры.

Банное, Абзаково. «Здесь будет город заложен»

В ка­че­ст­ве го­ро­дов-за­ло­ж­ни­ков мо­ж­но счи­тать все бо­лее или ме­нее при­бли­жен­ные к ГЛЦ «Бан­ное» и «Аб­за­ко­во» тер­ри­то­рии, вклю­чая Че­ля­бинск. Осо­бый флер пре­зи­дент­ско­го сле­да об­ла­да­ет маг­не­ти­че­с­ким дей­ст­ви­ем. Ка­тать­ся здесь мод­но, пре­сти­ж­но… до­ро­го. Но сто­ит. Пре­тен­зия на VIP-уро­вень пред­по­ла­га­ет и VIP-це­ны. На тер­ри­то­рии уже су­ще­ст­ву­ю­щих до­мов от­ды­ха и ту­ри­сти­че­с­ких баз воз­во­дят­ся но­вые кор­пу­са, ре­кон­ст­ру­и­ру­ют­ся и об­но­в­ля­ют­ся ста­рые зда­ния, идет ак­тив­ное стро­и­тель­ст­во гос­ти­ниц кот­тед­ж­но­го ти­па. Не ме­нее, а мо­жет и бо­лее, по­пу­ля­рен дру­гой, уже тра­ди­ци­он­ный ва­ри­ант, свя­зан­ный в пер­вую оче­редь с тем, что по­лу­чить зе­м­ле­от­вод под стро­и­тель­ст­во в «вы­год­ном» ме­с­те пра­к­ти­че­с­ки не­воз­мо­ж­но, наи­бо­лее ин­те­ре­с­ные уча­ст­ки ли­бо уже рас­ку­п­ле­ны, ли­бо яв­ля­ют­ся зе­мель­ны­ми угодь­я­ми, не пред­на­зна­чен­ны­ми под за­строй­ку. В та­ких по­сел­ках, как Ку­си­мов­ский Руд­ник, Юби­лей­ный и Но­во­аб­за­ко­во, це­ны на жи­лье вы­ро­с­ли не на 30–40%, как в ос­нов­ном в этом се­к­то­ре, а на 50–60%. И бу­дут про­дол­жать рас­ти. Во-пер­вых, по­то­му, что пра­к­ти­че­с­ки все вет­хое жи­лье уже рас­ку­п­ле­но и по­стро­е­но но­вое, ко­то­рое до­ро­же уже са­мо по се­бе. Во-вто­рых, по­то­му что в ча­ст­ном се­к­то­ре уже на­блю­да­ет­ся де­фи­цит «сво­бод­но­го» жи­лья, что еще по­вы­ша­ет ры­но­ч­ную це­ну. Что же ка­са­ет­ся Маг­ни­то­гор­ска, то, по мне­нию боль­шин­ст­ва ри­эл­то­ров, це­ны на ква­д­рат­ные ме­т­ры здесь вы­ро­с­ли по це­ло­му ря­ду при­чин, из ко­то­рых гео­гра­фи­ческое со­сед­ст­во с «пре­зи­дент­ской» гор­кой — не са­мая ос­нов­ная.

Куса. Цены будут кусаться

Хо­тя экс­пер­ты и со­м­не­ва­ют­ся в том, что гор­но­лы­ж­ный ку­рорт «Ев­ра­зия», за­пла­ни­ро­ван­ный в рай­оне го­ро­да Ку­сы, смо­жет при­об­ре­сти об­ще­фе­де­раль­ное зна­че­ние из-за от­сут­ст­вия со­в­ре­мен­ной ин­ф­ра­стру­к­ту­ры и ка­че­ст­вен­ных до­рог, а так­же су­ро­вых кли­ма­ти­че­с­ких ус­ло­вий, ры­нок не­дви­жи­мо­сти эти со­м­не­ния не ис­пу­га­ют. Об­щая тер­ри­то­рия, от­ве­ден­ная под объ­ект, со­ста­в­ля­ет 113 га. Здесь бу­дет по­стро­е­но 12 гор­но­лы­ж­ных трасс, 8 подъ­ем­ни­ков, гос­ти­ни­цы, оз­до­ро­ви­тель­ный ком­п­лекс с бас­сей­ном и ак­ва­пар­ком, сеть ре­с­то­ра­нов, бо­у­линг, пар­кинг. Для то­го что­бы «Ев­ра­зия» функ­ци­о­ни­ро­ва­ла круг­лый год, пла­ни­ру­ет­ся, в ча­ст­но­сти, со­з­дать кон­ную фер­му. Ра­с­чет­ная про­хо­ди­мость бу­ду­ще­го ку­рор­та яв­но пре­вы­ша­ет воз­мо­ж­но­сти 35-ты­ся­ч­ной Ку­сы, на­хо­дя­щей­ся сей­час в до­воль­но сло­ж­ном эко­но­ми­чес­ком по­ло­же­нии. Учи­ты­вая, что для жи­те­лей де­ре­вень вбли­зи Ку­сы 50 ты­сяч — при­ли­ч­ные день­ги, по­ка мо­ж­но при­об­ре­сти ча­ст­ное жи­лье бо­лее или ме­нее де­ше­во. Но спрос ди­к­ту­ет пред­ло­же­ние, и чем боль­ше спрос, тем до­ро­же пред­ло­же­ние. Так что кто не ус­пел, тот опо­здал.

Пред­при­им­чи­вые ус­пе­ва­ют. Тем не ме­нее, не­смо­т­ря на оче­вид­ную при­вле­ка­тель­ность «гор­но­лы­ж­ных» ин­ве­сти­ций, экс­пер­ты ре­ко­мен­ду­ют при­ни­мать взве­шен­ные ре­ше­ния. Они на­по­ми­на­ют, что ус­пех гор­но­лы­ж­но­го ку­рор­та, а сле­до­ва­тель­но, и ус­пех вло­же­ний в не­дви­жи­мость в не­ма­лой сте­пе­ни за­ви­сит от сба­лан­си­ро­ван­но­сти всех ком­по­нен­тов гор­но­лы­ж­но­го цен­т­ра, а так­же от то­го, не ут­ра­тят ли ин­те­реса к гор­нолы­ж­но­му биз­не­су стра­те­ги­че­с­кие ин­ве­сто­ры и го­су­дар­ст­во, а спрос на та­кой ту­ризм бу­дет по-пре­ж­не­му рас­ти. Еще све­жи вос­по­ми­на­ния о по­все­ме­ст­ном от­кры­тии тен­ни­с­ных кор­тов.

4 ГОДА СПУСТЯ

Борис Чистяков, генеральный директор ЗАО «Аша турсервис» (ГЛЦ «Две долины»):

Chistyakov.jpg— Когда десять лет назад начался ажиотаж вокруг горных лыж, люди начали активно заниматься этим спортом, начал активно развиваться и частный сектор вокруг существующих и строящихся горнолыжных центров. Достаточно взглянуть на Абзелиловский район Башкирии. Насколько изменились там деревеньки, удаленные от Уфы на сотни километров! Раньше на легковой машине туда проехать было невозможно, поскольку дороги были не просто плохие, а невозможно плохие. Сейчас прекрасные асфальтированные дороги, ведущие к действующим ГЛЦ. И поселки стало не узнать, настолько они преобразились. Да и сами люди очень изменились, когда почувствовали реальную выгоду от такого соседства. Дело в том, что если горнолыжный центр работает, то инфраструктура вокруг него начинает меняться сама по себе. Не надо кого-то подталкивать. Частник очень быстро чувствует свою выгоду, не надо никаких инвесторов звать. Да и люди в новой обстановке тоже меняются. Если раньше деревенская девчушка выходила из дома в грязных калошах и шла пасти гусей, то сегодня она и одевается, и ведет себя по-другому. Даже если не нашлось для нее рабочего места в самом центре. Когда только начиналось строительство на Завьялихе, никто из жителей деревни Первуха даже понятия не имел о том, что можно сдавать дома в аренду или пускать на постой. Сейчас там каждая бабушка знает цену своего дома и участка в долларах. А сама деревня как изменилась! При том, что у самого ГЛЦ масса проблем. Можно сказать, что Завьялиха «лежит на боку». Но обратной дороги нет. Завьялиха бедствует, но Первуха прежней уже не будет. То же самое произошло с окраинами Юрюзани, с поселком Козинский около Аджигардака. На каждом столбе объявление «сдается квартира». И теперь это не просто ночлег: построены бани, теплые туалеты, люди вкладывают деньги в свои дома — конкуренция за клиента. Там бабушки за зиму зарабатывают свою годовую пенсию. Разрабатывая проект «Две долины», мы много времени потратили на проектирование, но одно то, что мы этот проект обнародовали и обсуждали его в Аше, привело к тому, что участки в поселке Аминовка в цене подскочили в два-три раза. Сейчас участок в 6 соток (только земля без построек) стоит порядка 600 тыс. руб. И свободных уже не найдешь. Но развиваться эта ситуация будет только при условии, что сам ГЛЦ будет работать. У нас в Челябинской области ситуация сложилась очень плохая, несмотря на то, что в конце 90-х и начале 2000-х мы опережали всю Россию. Подъемник, смонтированный в Завьялихе, был на тот момент единственным в стране. ГЛЦ «Банное» пошел еще дальше и поставил у себя суперподъемник гондольного типа. Горнолыжный спорт стал модным и престижным, народ поехал в горы. Но прошло совсем немного времени, и ситуация изменилась: выползли все ошибки, допущенные при проектировании и планировании. Ведь в большинстве случаев мы строили «по наитию» и теперь пожинаем плоды такой бессистемной застройки. Вложенные деньги инвесторам не возвращаются. Сокращается поток туристов. Появляется масса конкурентов в соседних регионах. Центры начинают испытывать огромные проблемы. Но у нас масса возможностей. В области есть вершины, где минимальный перепад высот 300 – 350 м, а по максимуму 600 – 650 м. Это настоящее богатство, которое можно и нужно эксплуатировать. Но для этого нужна комплексная программа, поддержанная бюджетным финансированием на уровне правительства области.

Александр Демин, директор ООО «Аджигардак»:

Demin.jpg— Жизнь населенных пунктов, находящихся в непосредственной близости от ГЛЦ, не просто связана с этими центрами, а напрямую зависит от них. Центр становится своеобразным градообразующим предприятием. И не только в плане предоставления рабочих мест, но и в плане развития частного бизнеса. Прежде всего это сдача жилья в аренду в зимний сезон, когда поток туристов достаточно высок, а количество мест в гостиничном комплексе ограничено. «Аджигардак» может принять одновременно порядка 200 человек. А по выходным, в особенности если на территории ГЛЦ проходят какие-то соревнования, фестивали или праздники, частный бизнес моментально реагирует и появляются даже «специальные предложения». Мы видим, как меняется структура самого предпринимательства. Если поначалу это была простая сдача в аренду места в частном домике, то сейчас в поселке выстроены дома, предназначенные только для приема туристов. Некоторые из них могут принимать одновременно до 40 человек. Это уже настоящий отель. Есть целые «гостиничные комплексы»: два-три дома, объединенные общей территорией, с баней, бильярдом, мангальной зоной. Предлагается полупансион с завтраком или полный пансион с домашней кухней. Открываются частные пункты проката горнолыжного инвентаря. Малый бизнес предпринимает попытки конкурировать с ГЛЦ. Интересно и ценоформирование у частника: при повышении цен на услуги ГЛЦ местные арендодатели цену за аренду немного снижают. При понижении цен (акции, скидки) частники порой не успевают сориентироваться и их цена становится выше, чем в «Аджигардаке». Стоит нам обновить или увеличить количество прокатного оборудования, как незамедлительно в частных прокатах происходит то же самое. Это как единый организм, сердцем которого является ГЛЦ. Информация отслеживается в Интернете на сайте «Аджигардака», так что сельские жители стали продвинутыми. Впрочем, они уже перестали входить в разряд сельских. Они получают доходы от сдачи в аренду жилья, сопоставимые с доходами средней руки бизнесмена. В сезон, например в новогодние праздники, коттедж на 45 человек в поселке стоит порядка 25 000 руб. Аренда и прокат — не единственный вид заработка. Развивается и вся остальная инфраструктура. Только за последний год открылось два магазина. И такая ситуация везде, где жизнь населенного пункта связана с действующим горнолыжным центром. Соседствующий с «Аджигардаком» ГЛЦ в Миньяре имеет очень ограниченные возможности гостиничного комплекса (до 100 человек). Это, естественно, создает благоприятные предпосылки для развития частного сектора аренды. Проблема в том, что пока этот бизнес живет от сезона к сезону. Но если нашим планам суждено сбыться, то и лето станет «сезоном». Мы мечтаем разжиться собственным искусственным водоемом. Это сделает наш «зимний» курорт привлекательным и в летнее время. А значит, инфраструктура «под боком» получит дополнительный стимул для развития.