Настрой на новострой
20 мая 2016, 14:26
Бизнес
Вложения в жилье остаются для многих самым понятным инструментом инвестирования

Кризис спутал карты российским частным инвесторам: доходность и рискованность всех доступных им инвестиционных инструментов, как, впрочем, и инструментов сохранения нажитого, серьезно изменились. Ставки по депозитам не перекрывают даже официальную инфляцию, рынок акций нестабилен, инвестиции в жилье, как уверяют многие эксперты, потеряли доходность. Между тем все последние годы именно вклады в «квадраты» оставались самым популярным инструментом и для инвестиций «в долгую», и для достаточно краткосрочных спекуляций. По крайней мере, на челябинском рынке жилья те, кто покупал квартиры не для проживания, а в качестве объекта для кратко- или долгосрочного инвестирования, последние несколько лет играли не последние роли. «Корректно измерить долю таких сделок не представляется возможным, — рассказывает директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. — По разным оценкам, в период с 2011-го по 2015 г. этот показатель составлял не более 30% от всех квартир, выставленных на продажу на первичном рынке. Но это вместе с квартирами от подрядчиков, которые получили их от застройщика за выполненные работы».

2.JPGДействительно, как бы ни заманивали потенциальных инвесторов всевозможные брокерские фирмы и Forex-конторы, полновесный и постоянно дорожающий жилой «квадрат» для многих был самым убедительным аргументом. Так, с января 2011-го по февраль 2015-го, рост средней стоимости квадратного метра в Челябинске составил порядка 30% — c 37 000 до 47 000 руб./м². «Все изменил март 2015-го, — говорит региональный директор по развитию бизнеса «Century 21 Россия» Павел Гущин. — Если в последние годы, с января 2011-го по февраль 2015-го, рост средней стоимости квадратного метра составил порядка 30%, то с прошлой весны началось снижение стоимости жилья». В Челябинске с апреля прошлого года по март нынешнего средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке сократилась на 5,8%, на вторичке снижение составило 8,6%. И это далеко не худшие показатели — в разных городах страны темпы снижения за год оцениваются в пределах от 0,4 до 15,3%.

Цены на дне?

Эксперты рынка недвижимости уверены, что цены если и не на дне, то где-то рядом. Но некий запас финансовой прочности у застройщиков еще есть. «Сейчас цены стремятся к себестоимости, — замечает Денис Стукалов. — В отдельных случаях изменение цены в обратную сторону, то есть рост, тоже возможно. Но метр может вырасти только на тех объектах недвижимости, которые будут обладать высокой добавленной стоимостью, то есть лучшими качественными характеристиками — реальными и потребительскими». Самые оптимистичные и вовсе считают, что рынок выходит из застоя, а вслед за ним потянутся и цены.

Понятные вложения

Тем не менее покупка недвижимости как способ заработать или сохранить деньги в экономически нестабильное время вызывает большие опасения у многих. Однако, как утверждают эксперты, кризис — это не всегда плохо. В период, когда доходы падают, а цены на все остальное растут, появляются новые возможности для формирования и приумножения капитала. По словам руководителя офиса ЦН «Форум» Инги Журавлевой, инвестирование в недвижимость возможно и в кризис. «Особенно если рассматривать период вложения денег с возвратом от одного года и более, — говорит специалист.— Благоприятные факторы — спад цен на недвижимость на вторичном рынке и выгодные спецпредложения от застройщиков».

С экспертами рынка недвижимости согласны и сами застройщики. «Инвестирование в объекты недвижимости по-прежнему наименее рискованный способ из имеющихся (акции, облигации, валюта и т.д.) сохранения и приумножения денежных средств, — говорит Андрей Аликин, управляющий ООО «ЭкоСити», компании-застройщика микрорайона «Вишневая горка». — Это настоящая тихая гавань для инвесторов, которая приносит гарантированный доход на уровне 10 – 15% годовых. Сейчас весьма благоприятное время для применения этого способа: кризис дает возможность выгодно приобрести недвижимость, которая через полтора-два года гарантированно увеличится в цене». Есть, по мнению эксперта, и еще одна причина, по которой инвестирование в квадратный метр будет по-прежнему распространено. «Для большинства инвестиции в недвижимость остаются самым понятным массовым инструментом сохранения и приумножения капитала на рынке», — резюмирует Аликин.

Инвестиции без спекуляций

Возрастающие риски вложений в жилье даже несколько зачистили рынок — с него практически ушли игроки, ориентированные на спекулятивные сделки. «Есть инвестиции и есть спекуляции, — объясняет Денис Стукалов. — Один из главных критериев разграничения — фактор времени. Если операция с недвижимостью длится более года, — это инвестиция, и экономический эффект она даст через значительный срок после вложения. Если до года — это спекуляция».

Как правило, срок получения дохода покупателя-спекулянта не превышает срока строительства дома, то есть в идеальном случае 8 – 12 месяцев. Выгода такого инвестора складывается из нескольких факторов. Из-за выкупа квартир на ранней стадии строительства их цена ниже, чем ценник на жилье в готовых домах или домах высокой степени готовности, а во-вторых, на спекулятивный доход влияет естественный прирост цены на рынке. О последнем сейчас говорить не приходится. Собственно, во многом из-за этого спекулятивные сделки в настоящий момент неактуальны. «Сейчас малоподходящий период для быстрых спекуляций с жильем, — говорит Денис Стукалов. — Я могу предположить, что мелкие спекулянты совсем покинули рынок, осталось несколько крупных игроков. Это те, кто по-прежнему может совершать выкуп объектов, пользующихся наибольшим спросом, например целый подъезд или дом, состоящий только из квартир небольшой площади, в разрекламированном жилом комплексе».

«Основные риски инвестирования в новостройку — это, конечно же, смещение срока сдачи объектов и непредсказуемость цен на недвижимость, — соглашается с коллегой Инга Журавлева. — Поэтому доля квартир в новостройках, которая сейчас покупается как объект для краткосрочного инвестирования, снизилась очень серьезно».

4.JPGК этим причинам добавляется и еще одна — неуверенность в том, что спекулятивную квартиру можно будет реализовать в ближайшем будущем. «Есть важный сдерживающий фактор — сокращение покупательной способности, отсутствие роста, а в некоторых отраслях и сокращение заработных плат, — добавляет Стукалов. — Сухие цифры на сайте Челстата показывают снижение оборота розничной торговли с 2015 г. А ведь это оперативные данные покупательской активности населения. Можно говорить о сохранении денежных средств, приобретая объект жилой недвижимости для спекуляции, но рассчитывать на приумножение капитала не стоит. Сказывается фактор инфляции и снижение покупательной способности денег через определенный период времени».

С дальним прицелом

Нерентабельность вложений на короткий период подтверждает и управляющий партнер Development Pro Андрей Бодрягин. «Обычно застройщик дисконтирует до 20% от будущей конечной цены при продаже на стадии котлована, — объясняет он. — Но суть в том, что сегодня эти 20% гораздо меньше в абсолютных величинах по сравнению с тучными годами. То есть надеяться на такой же рост стоимости недвижимости в процессе ее строительства, как раньше, нельзя. Поэтому крупный корпоративный инвестор сейчас ищет более выгодные вложения. Непрофильному инвестору — частному лицу вкладываться в недвижимость по-прежнему стоит, так он может спасти деньги от инфляции на пять-десять лет, ведь недвижимость все равно вырастет на большую величину».

Таким образом, эксперты сходятся во мнении, что смысл вкладывать деньги в строящееся жилье есть только с прицелом на будущее. Такой же точки зрения придерживаются и сами застройщики. «Сегодня инвесторы предпочитают использовать долгосрочную стратегию, — рассказывает Андрей Аликин. — Такая стратегия предполагает приобретение объекта недвижимости на первичном или вторичном рынке и его реализацию через три- пять и более лет. Инвестор определяет цель — получение дохода или прирост капитала. Для получения ежемесячного дохода квартира сдается в аренду постоянно либо сезонно, к примеру, в период отпусков. Это надежный источник дохода, но не самый прибыльный, доходность по нему находится в диапазоне 7–10% в год. Главная сложность в том, что постоянно нужно искать квартиросъемщиков. Однако этот вопрос можно решить, обратившись в специализированные агентства недвижимости».

Вложиться в качество

При всем при этом спрос на инвестиции в недвижимость сохранился, считают эксперты. Многие пытаются учесть все возникающие на фоне кризиса риски и все же вкладывают средства в новостройки на ранних этапах. По словам Инги Журавлевой, такие инвесторы предпочитают проверенных застройщиков, дома с более высокой степенью готовности. «Люди ориентируются на жилые комплексы, где первая группа домов уже введена в эксплуатацию, — говорит специалист по недвижимости. — При этом чаще всего деньги вкладывают в жилье эконом-класса. Это панельные дома модернизированной 97-й серии или квартиры-студии от 24 м². Квартиры выбирают с полной строительной отделкой и желательно в черте города».

Интерес инвесторов сохранился, но изменились приоритеты — таких клиентов интересует качественное жилье. «Жилье для инвестирования должно быть качественным, так называемого нового формата, — поясняет Андрей Бодрягин. — В связи с этим у меня есть большие оправданные сомнения по поводу жизнеспособности панелек на этом рынке», — говорит он. С коллегой соглашается и Денис Стукалов. «Конечно, инвестировать на рынке жилой недвижимости в сложившихся условиях рискованно, — рассуждает эксперт. — Однако покупатели на рынке недвижимости есть. Спросом пользуются объекты с высоким уровнем реального (производственного) и потребительского качества. В ближайшее время спрос на объекты недвижимости, обладающие высокими качественными характеристиками, будет расти».

Сами застройщики, анализируя продажи на объектах, отмечают и еще одно изменение спроса. «Инвесторы, которые ранее считали жилую недвижимость единственным инвестиционным продуктом, сейчас смотрят в сторону коммерческой недвижимости, — говорит Андрей Аликин. — Это обусловлено тем, что на первое место выходит не моментальная прибыль, а надежность и гарантии в будущем. Второй важный фактор — это низкий входной барьер. Например, в новом микрорайоне «Вишневая горка» можно купить коммерческое помещение за 3 млн руб. Во-вторых, в будущем такая инвестиция капитализируется, то есть купленные площади вырастут в цене, и их можно будет выгодно продать. Ну и, наконец, это надежный способ сохранить деньги в нестабильной экономической ситуации. Кроме того, стоимость объектов коммерческой недвижимости значительно возрастает по мере заселения микрорайона».

Источник фото: ru.wikipedia.org