Get R. I. C. H. Максим Фридман о челябинской недвижимости и ценах на нее

— Максим Давидович, так что же сейчас представляет из себя рынок недвижимости? Многочисленные льготные ипотеки разогнали цены на жилье, но теперь мы видим спад продаж, серьезную разницу в цене между новостройками и «вторичкой», и прочие признаки дисбаланса. Чего ждать в дальнейшем?

— Главное, на что бы я хотел обратить внимание — когда вы смотрите на цену объявлений где-нибудь на условном «Авито», не думайте что это и есть окончательная стоимость. Поверьте, в реальности цена сделки может сильно отличаться от первоначально заявленной продавцом. Все зависит от того, насколько ему срочно нужны деньги. Особенно это касается элитного сегмента, которым занимается наша компания, там разница между первичным предложением и сделкой бывает очень значительной (хотя мы каждый год бьем свой же рекорд по цене продажи отдельного объекта). Но что-то подобное есть и в «массовке».

Что до общей ситуации на рынке, то давайте вспомним, что льготная ипотека у нас появилась не вчера, отдельные ее виды существуют, если мне не изменяет память, лет так десять.

И в итоге сложилась ситуация, которая была выгодна прежде всего застройщикам и банкам. Точнее, той части застройщиков, средних и даже крупных, которые вкладывали в строительство минимум своих денег, а основные ресурсы были кредитные.

Условно говоря, в проект стоимостью в миллиард вкладывал застройщик свои 100 миллионов, а остальные 900 брал в кредит под залог. Потом строил, продавал жилье в ту же ипотеку, отбивал кредит с процентами, и зарабатывал сверху еще, скажем, 100 миллионов. В итоге у застройщика прибыль на вложенные средства — 100 процентов, у банка — вообще прибыль в «два конца»: проценты по кредитам и застройщику, и покупателям жилья.

И все это еще и стимулируется государством, которое покрывает за свой счет процентные ставки, по факту, обеспечивая госденьгами прибыль строителей и банков. Ну, как госденьгами — они же тоже складываются из наших с вами налогов…

И вроде всем хорошо: люди — с жильем, банки с мегаприбылью, строители — с прибылью, все «причастные» к стройке — производители стройматериалов, мебели, проводов, унитазов, плитки, бригады строителей, ремонтников-отделочников — тоже не бедствуют.

— А зачем это государству? Экономический рост?

— Экономика — это всегда в итоге политика. А политика — это когда население должно быть довольно.

У нас много лет в числе главных проблем у людей стоял жилищный вопрос. В том или ином виде. Жилье считалось и считается главным приобретением в жизни, самой надежной и прочной инвестицией. И наше государство об этом прекрасно знало.

В силу всем известных обстоятельств в последние годы структура нашей экономики сильно поменялась. И количество денег на руках у людей, опять-таки, в силу этих событий и процессов, сильно выросло. Точнее, у кого-то за счет разовых выплат выросло количество денег, а у кого-то резко выросли доходы, зарплата.

И, во многом повинуясь многолетнему инстинкту, люди начали либо вкладывать в жилье, либо думать, что они с новыми зарплатами смогут себе позволить хотя бы ипотеку. Ну и, видимо, кто-то подумал, что сейчас можно и вечный жилищный вопрос людям решить, и денег в экономику влить… Но… Случилось то, что случилось.

Это же все, в общем-то, счетный вопрос. Особенно на уровне домохозяйства.

Например, квартира стоит (точнее, стоила) пять миллионов. Нормальная по площади, для семьи, в хорошем комплексе. И даже первоначальный взнос имеется в наличии (не в кредит).

Если при этом у тебя зарплата 70-80 тысяч рублей, то по ипотеке по ставке 13-15% платеж будет в районе, скажем, 60 тысяч — и все, ты не можешь купить квартиру. Ни один банк тебе не одобрит.

А если ставка льготная, 6%, то платеж ежемесячный будет в районе 30 тысяч, и ты вроде уже и тянешь. Никто же не думает, что это на 20,25,30 лет…

Кстати, не только для людей это все на такие годы, но и государство ведь будет все это время выкладывать триллионы банкам, субсидируя процент. А еще ведь есть хитрованы, которые смогли взять таким образом не одну, а пять, десять льготных ипотек сразу.

— Но сейчас цены взлетели, и та квартира, которая стоила 5 миллионов, теперь в прайсах застройщиков — под 10 миллионов.

— Верно. И платеж даже по льготной ипотеке вновь вырастает до уровня, на который покупатель уже не способен.

Одно дело — платить 30 лет по 25-30 тысяч, понимая, что что-то подъест инфляция, да и ты всегда сможешь найти работу на сумму превышающую этот «тридцатник». И совсем другое дело — 30 лет выплачивать 60-70 тысяч. Тут уже «крякают» даже весьма обеспеченные люди, если у них в голове хоть чуть-чуть мозги работают. А уж если никаких льгот, и полная ставка в 28-30%… Ну, это уже чистое запретительство.

Я думаю, что и государство в итоге закроет эту дыру, и больше не позволит брать больше одной льготной ипотеки «в руки».

Сейчас, на самом деле, плохо всем. Застройщики, прежде всего крупные, думаю, всерьез пересматривают свои среднесрочные планы. Потому что у них, с одной стороны, проблемы с продажами уже построенного, льготную ипотеку взяли все, кто смог. С другой — все ближайшие новые проекты уже подписаны и прокредитованы, и отказаться от них уже нельзя, построить проще, с третьей стороны — почти все ликвидное заложено\перезаложено в банках.

А с четвертой стороны — государство. И с налогами, и с вопросом по рабочей силе.

Я кстати понимаю и приветствую, что начнут закручивать гайки по мигрантам. Давно пора. Но есть и другая история. Государству сейчас нужны люди прежде всего на оборонных производствах и в армии. Где им платит деньги в том или ином виде, но государство. А стройка — это все-таки частный бизнес. Даже если по госпрограммам или дороги. И она, по факту, конкурент государству в вопросе рабочей силы. А государство конкуренции не любит.

Недавно разговаривал с одним известным челябинским предпринимателем, человеком очень умным. И он предположил, что вот эта высокая ставка ЦБ — еще один сигнал от государства бизнесу: ребята, нам ваша активность бизнесовая, новые рабочие места и вот это вот все в общем не нужны сейчас. Поэтому либо идите со своей активностью в новые территории, которые надо восстанавливать, строить и развивать заново, либо вот вам вместе со ставкой процент на депозите, положите туда деньги и не суетитесь. И бизнесом заниматься НЕ НАДО.

Возвращаясь к застройщикам — я думаю, что они будут ближайшие два года достраивать то, что начали, а все остальное пока отложат до лучших времен, и будут активно стараться продать все, что можно — и квартиры, и «лишний» земельный банк. И вообще будут «резать косты». Но цены на квадратный метр сильно не понизятся, увы…

— При этом с одной стороны, все опять заговорили, что денег в стране нет, а с другой — что денег-то как раз много, но вкладывать их некуда.

— Про деньги — это смотря у кого они есть. Сколько на счетах в банках у физических лиц по данным ЦБ? Десятки триллионов рублей. Плюс-минус такие же деньги — у юридических лиц.

А теперь подумаем, сколько из этих десятков триллионов на вкладах размером, например, более 50 миллионов рублей? Я слышал цифру в 78 тысяч счетов. Могу ошибаться, но размер понятен. При этом людей с такими счетами еще раза в два меньше. То есть на всю страну деньги, настоящие деньги, есть всего-то у нескольких десятков тысяч персоналий. И все они так или иначе — в бизнесе (даже если это формально, например, как-то разбогатевшие чиновники).

— Около 60% всего построенного жилья в Челябинской области — это индивидуальное строительство, ИЖС. Проще говоря, дома, дачи коттеджи и так далее. Может быть, в этом выход из ситуации?

— Я думаю, что первопричины этого другие, и тоже лежат у нас, что называется, в исторической памяти.

Во-первых, наши люди, в нашей стране всегда мечтали жить в своем доме, или иметь дачку, или что-то такое. Всегда так было.

Во-вторых, когда грохнул КОВИД, и пошли все первичные (как мы теперь знаем, во многом бесполезные) запреты, то все кто мог, побежали покупать или арендовать загородную недвижимость. Ну потому что сидеть взаперти в квартире городской — ну, такое себе, а сидеть «взаперти» на даче, с банькой, шашлыками, на летнем солнышке, и вот с этим вот всем — совсем другое дело.

Кроме того, когда ты взрослеешь и, если повезло, богатеешь, или на английском — getting rich (или R.I.C.H. как у нас в компании), то сначала покупаешь квартиру побольше\получше\попрестижнее. Потом там ремонт делаешь. Потом покупаешь детям по полуторке, и в итоге все равно приходишь к необходимости дома\дачи\сада. В конце концов свой дом, особенно богатый дом в хорошем месте с правильными соседями — это еще и показатель статуса.

Я уже почти 20 лет работаю с недвижимостью, и все это время я продаю «загородку». Она всегда была и всегда будет востребована. Просто потому, что никто никогда в начале своего жизненного пути, карьеры не мечтал жить в квартире в центре, и закончить свою жизнь в ней.

У меня есть квартира в центре — это удобно для работы. Но я уже какое-то время снимаю большой дом в Тарасовке. Кстати, не очень дорого. Поверьте, можно найти вполне себе приемлемые варианты, особенно если вы платите хорошо вперед и какой-то мелкий текущий ремонт делаете сами (улыбается). Повторюсь — те цены, которые вы видите на сайтах объявлений, как правило, отличаются от реальных цен сделок.

— Раз уж речь зашла о престижных местах — как вам идея, высказанная губернатором Челябинской области Алексеем Текслером о возможном присоединении к Челябинску части Сосновского района, той, что в последние годы активно застраивалась?

— Честно говоря, меня сильно пугает то, что происходит в последние годы с этим пространством. Первое время, когда там в основном строились коттеджные поселки, по нашим меркам — «элитка», то там вполне себе вырисовывалась пусть наша, челябинская, но «рублевка» — спокойное аккуратное пространство, где жила богатая часть челябинцев. Мне очень нравилось, и как профессионалу в рынке недвижимости, и как обывателю.

Я кстати, всецело поддерживаю тех, кто говорил об агломерации, о том, что невозможно и нельзя принимать генплан развития Челябинска в отрыве от принятия таких же генпланов в соседних территориях, и прежде всего — в Сосновском районе.

То, что там творится в последние годы, когда на эти земли зашли крупные застройщики и их большие проекты… Тут ведь в чем главная «засада» — то, что они делают… мягко говоря, не увеличивает стоимость этой территории. Рядом с «элиткой» (пусть и челябинской) появились разные «Вишневые горки», «Белые хутора», и вот это вот все…

Ну как можно в таком месте панельки строить для тех, у кого хватает денег на 30-метровую однушку в ипотеку? НУ как можно?!

Увы, наши застройщики в массе своей не умеют строить качественное и недешевое жилье, но умеют строить панельки. И надо поскорее отбить вложения. В итоге был применен ровно тот же подход к стройке, что и, скажем, в Чурилово.

Впрочем, этого бы не было, если у нас качество спроса было… А спрос на тот момент был именно таким — только самое дешевое. И это тоже — привычка, в крови. Плюс возникшие при массовой застройке проблемы с инфраструктурой — инженерной, транспортной, социальной, любой. Проблемы, предсказывавшиеся заранее, которые можно было бы решить…

В итоге, по сути, застройщики и те, кто им потакал (а ведь все документы на землю, на стройку им подписывали, в том числе глава района, его зам по земельным отношениям), просто взяли и «убили» территорию, самое лучшее направление, самый удобный выезд из Челябинска. Убили всю возможную капитализацию этой территории. И продолжают это делать, увы… Обидно — другого такого «подбрюшья» у Челябинска нет. И не будет.

— Качество стройки, проектирования — ну, так ли это важно? Если все берут, особенно, что подешевле.

— Важно. Важнее всего. Потому что при том, что себестоимость собственно стройки, хоть панелька, хоть элитка, не на порядки отличаются, именно продуманность проектов и качество строительства и дают ту самую добавленную стоимость, ту цену, которую сейчас просят за свои «квадраты» застройщики.

Увы, здесь тоже все довольно… разнообразно. Не так давно смотрю планировки квартир в одном новом проекте, который возводится в одном из самых «вкусных» мест в центре Челябинска.

Что вижу? Простите, но это же общага. Общий коридор и много дверей в квартиры небольшого метража. Ни балконов, ни лоджий, однушка в 50 метров плюс-минус. Да, собственно, застройщик и не стесняется называть эти квартиры «инвестиционными», предполагая, что их будут покупать как инвестиции и сдавать в аренду! И хочет что-то там в районе 190-200 тысяч за «квадрат».

И где — в самом центре Челябинска, там, где можно и нужно было бы строить качественное, действительно дорогое жилье. При этом у этого же застройщика есть очень хорошие проекты… То есть могут, но не хотят. Или не верят. Или я чего-то не понимаю. Опять же, обидно.

Я во многом поэтому с некоторой опаской работаю далеко не со всеми застройщиками. Если речь о дорогой, элитной недвижимости — это все-таки что-то другое, а не вот это вот.

— Кроме жилой недвижимости есть еще и коммерческая. И она очень разная. Что сейчас на рынке с ней?

— Честно говоря, я думаю, что в этом сегменте сейчас в Челябинске царит хаос. И ажиотаж. И, как и в жилье, будет происходить поиск какой-то новой «нормальности», нового равновесия.

Три-четыре года назад, стоимость коммерческой недвижимости была в целом понятна, и определялась понятными мультипликаторами, в том числе — сроками окупаемости вложений.

Например, есть какой-то объект на вторичном рынке, например, магазин. И мы могли спокойно посмотреть его стоимость. Было ясно — если в помещении арендатор, например, «Красное и Белое» — то цена аренды такая-то, в месяц помещение приносит, скажем, условные 100 тысяч рублей, в год — 1,2 миллиона, окупаемость, грубо говоря — 10 лет. И цена таком помещению, соответственно, миллионов 10-12. В общем и оценивали арендаторов скорее в годах окупаемости. «КБ» — 10 лет, «Монетка», например, восемь лет, «Магнит» — 9 лет. Но плюс-минус, более-менее, все в примерно этом диапазоне.

Хочешь продать такое помещение быстро — ставь цену в 7 лет окупаемости, хочешь получить цену получше и готов ждать — ставь 11 лет.

И в принципе, в той же Москве подобная история никуда не делась.

Откровенно хорошие, «сладкие» объекты никто продавать в здравом уме не будет, потому что это курицы, несущие золотые яйца, там владельцы не знают, что с деньгами делать. Все остальное меряется в основном сроками окупаемости вложений.

— А в Челябинске разве по-другому?

— По-другому. Приведу пример. Когда застройщик не продает все сам, он работает с риелторами, и, соответственно, платит им ту или иную комиссию. Но когда у них с продажами хорошо, то они от наших услуг отказываются, комиссию перестают платить. И у них, конечно, есть определенный круг «постоянных клиентов», которые, например, купив квартиру в новом ЖК, заодно хочет еще там же и прикупить коммерческое помещение. Так бывает.

И вот, почувствовав ажиотаж на рынке жилья, застройщики в какое-то время поверили, что они смогут продавать «коммерцию» в этих же домах буквально за любые деньги.

И знаете что — у них это даже иногда получается! Один из наших топовых застройщиков вдруг чуть ли не за день продал все коммерческие помещения в квартале, который будет сдан году так в 2027-м, да за 300-350 тысяч рублей за квадрат, что раза в два больше, чем было в среднем по городу в сравнимых ЖК.

Понимаете?! Люди приносят деньги, оплачивают полностью, ждут три года, потом у них уходит время на поиск арендаторов, дальше то, сё, ремонт, подключения. А аренда там не будет в два раза выше, чем в аналогичных местах. Значит и окупаемость — совсем другая.

Экономической логики в этом мало. Значит есть другая. И хорошо, если это просто, как бывает, покупка для семейного бизнеса, который скорее разновидность оплачиваемого хобби.

Но ведь и здесь есть жестокая логика цифр, бизнеса. Если следовать ей, то я, пусть и наступая себе же на хвост, но скажу — сейчас не время покупать недвижимость. Во всяком случае, коммерческую, и по по таким ценам. Депозиты и золото прямо сейчас, наверное, лучше и надежнее. И доходнее.

— Чего ждать в ближайшее время от рынка недвижимости?

— Поиска баланса, постепенного успокоения и стабилизации, возвращения логики и здравого смысла в поступки потребителей. Слушайте, даже маятники останавливаются, сколько бы их не качало из стороны в сторону. А у нас примерно каждые пять лет что-то происходит, какой-нибудь глобальный кризис или сугубо российские неурядицы. Но в итоге же все преодолевали, и здравый смысл побеждал.

Нынешняя ситуация станет хорошим уроком. На некоторое время. До очередного кризиса.

Но в целом — все будет хорошо.